入居者死亡物件の原状回復|大家さん向けに基礎知識と対処法を解説

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入居者死亡物件の原状回復|大家さん向けに基礎知識と対処法を解説

「保有物件で1人暮らしの入居者が死亡してしまった…部屋の原状回復をどうすればいいのかわからない」

入居者の死亡を初めて経験した大家さんが、体液や血液で汚れてしまった部屋の原状回復をどうすれば良いのか、わからないのは当然のことです。

基本的には、入居者の預貯金や相続人の負担で、特殊清掃やリフォームを施して部屋の原状回復を行います。

しかし、入居者死亡物件の現状回復について正しい知識をもとに適切に対処しなければ、大家さんの負担が発生する可能性があります

そこで、本記事では

「保有物件で入居者の死亡が起きた場合の原状回復について、どう進めたら良いのか知りたい」
「原状回復費用の負担を抑えたい」

という賃貸物件の大家さんに向けて

  • 入居者死亡物件の原状回復の基礎知識(費用を誰が払うのか、費用相場)
  • 入居者死亡物件の原状回復の流れと対処法
  • 原状回復の負担を抑えるためのポイント

について解説します。

読み終えるころには、入居者死亡物件の原状回復の知識と対処法が身につき、自信を持って原状回復に着手できます。

さっそくご覧ください。

1.入居者が死亡した場合の原状回復の費用を誰が払うのか

まず押さえておきたいのが、入居者が死亡した場合「誰が原状回復費用を払うのか」という問題です。原状回復費用は、以下の「順番」で責任を負います。

負担順位責任を負う人
1位入居者本人(敷金、または入居者本人の契約していた保険)
2位連帯保証人(保証会社)
3位相続人
4位大家(大家の入っていた保険)

大家さんの順番は4位で、負担責任は最後になります。それぞれについて解説します。

1-1.【1位】入居者本人

まず1番に責任をとるのは入居者本人です。「入居者は死亡しているのにどうやって責任をとるの?」と疑問に思われたかもしれません。本来支払いをすべき入居者本人はいないので、入居者が残したお金から相続人や保険会社が支払いを行います。

具体的には以下の2つです。

【原状回復費用にあてられる入居者本人のお金】

  • 入居時に預けた敷金や、入居者本人の預貯金
  • 入居者本人の契約していた保険

1-1-1.入居者本人が入居時に預けた敷金や入居者本人の預貯金

「入居者が死亡したら、入居者と結んだ賃貸借契約はどうなるんだろう?」という疑問をお持ちの大家さんもいらっしゃるでしょう。入居者が死亡しても賃貸借契約は即終了とはなりません。相続人に賃貸借契約が相続され、相続人は部屋の契約を続けるか、解約するか決めます。

相続人は賃貸借契約だけでなく、入居者の預貯金や資産全てを相続します。よって、敷金や入居者の預貯金を使って原状回復費用を支払ってもらうことが可能です。

ポイント 相続人と解約申し入れのタイミングで話をしよう

相続人が部屋の解約を申し入れてきたら、

「原状回復費用の入居者さんの負担分ですが、敷金を使いますか?」
「入居者さんの預貯金から原状回復費用を出されますか?」

と話をしてみましょう。

1-1-2.入居者本人の契約していた保険

入居者が以下の保険に加入していれば、保険金が出る可能性があります。

原状回復費用にあてられる入居者の加入保険

  • 入居者が入居時に加する「家財保険」の特約(借家人賠償責任保険)
  • 入居者が職場や学校などで加入した「個人賠償責任保険」

入居者は大家さんに対して原状回復義務を負いますが、自分のお金で原状回復費用を負担できないとき、保険会社に補償してもらいます。これが「借家人賠償責任保険」です。多くの場合、入居時に加入する「家財保険」の特約として契約内容に追加します。

他にも入居者個人で入った「個人賠償責任保険」も、原状回復費用を補償するケースがあります。

ポイント 掛け金数百円程度の賠償保険でも加入しているか確認しよう

日常生活で何気なく加入した賠償保険が、原状回復に意外と役立つかもしれません。

  • 職場や学校で加入した共済(月々数百円の掛け金で入れる)
  • 火災保険に付帯した賠償保険
  • 自動車保険に付帯した賠償保険
  • クレジットカードに付帯した賠償保険

入居者本人も加入を把握していないケースもあるので、入居者の親族によく調べてもらいましょう。

1-2.【2位】連帯保証人

2番目に責任があるのは「連帯保証人」です。連帯保証人は、入居者が家賃を支払えなくなったときに代わりに払う人です。連帯保証人を立てられないと入居を断るほど賃貸借契約では重要人物ですから、大家さんはよくご存じですね。

連帯保証人は入居者と同等の責任を負います。よって原状回復費用の費用も連帯保証人に請求できるのです。

ポイント 保証会社がついていたら保証会社に請求しよう

最近は連帯保証人を立てられない場合に、保証会社を利用するケースもあります。保証会社がついていたら保証会社が責任を負いますので、原状回復費用を請求しましょう。

1-3.【3位】相続人

入居者が死亡した場合、大家さんが真っ先に連絡をとるのは入居者の親族でしょう。入居者の親族は、入居者の相続人でもあります。相続人は権利だけでなく義務も引き継ぐので、原状回復義務も死亡した入居者に代わって負わなければなりません。

法定相続人の範囲は民法で規定されていて、相続順位の上から順番に、原状回復費用の負担義務が発生します。

順位法定相続人
1配偶者、子ども(複数いる場合は全員)
2被相続人の直系尊属(父母、父母がいない場合は祖父母など)
3被相続人の兄弟姉妹

配偶者と子どもの相続順位が1位です。よって入居者が結婚している場合は、大家さんがまず連絡をとるのは奥さんもしくは旦那さん、そしてお子さんになります。

ポイント 相続人が同じ順位に複数人いる場合は全員に連絡しよう

相続人が同じ順位に複数いる場合、全員が原状回復義務を負いますので、全ての相続人に連絡をとりましょう。

1-3-1.連絡先や子どもが何人いるかわからない場合

連絡先や子どもが何人いるかわからない場合は、弁護士などに依頼して調べてもらいましょう

連絡先や子どもが何人いるかわからない場合は戸籍謄本を取得して調べます。戸籍謄本の取得は、配偶者や子や孫などに限られます。そのため、弁護士、司法書士、行政書士などに依頼し、職権で取得してもらう必要があります。

1-3-2.入居者が未婚の場合

入居者が未婚の場合は、甥や姪まで連絡が必要になることを想定しておきましょう。

単身の入居者は未婚の場合も多いです。甥御さんや姪御さんあたりまで相続人となっているケースも想定しておいてください。

1-3-3.相続放棄された場合

相続放棄された場合は、原状回復費用の請求を相続人に行うことはできません

相続すると損害を被る場合、相続人は相続放棄せざるを得ません。そこで、大家さんは相続人に以下のような声かけをしてみましょう。

「相続をした上で、入居者の預貯金で原状回復費用をカバーできませんか」
「入居者さんはこんな損害補償保険に入っていませんでしたか」

相続人の負担を減らす方法をともに考え、寄り添いましょう。

ポイント 相続放棄できるのは死亡を知ってから3か月以内

相続人が相続放棄できるのは、被相続人(亡くなった人)の死亡を知ってから3か月以内です。3か月を過ぎてから親族が相続放棄を申し出た場合には無効となり、大家さんは原状回復費用を請求できます。期限についても覚えておいてください。

1-4.【4位】大家

ここまでで誰も負担できない場合には大家さんの負担となりますが、全額負担は避けたいものです。大家さんの助けとなりそうな制度や仕組みを徹底活用するのが、大家さんの費用負担を減らす鍵となります。

ポイント 大家さんが加入した保険を活用しよう

大家さんの加入保険から、原状回復費用に対して補償が出る場合があります。

加入していた場合は保険金がいくら支払われるか、早めに見積もりをとりましょう。保険金がおりることがわかれば、安心して原状回復を進められます。

大家さんの加入する保険のうち、入居者の死亡した物件の原状回復費用を補償する代表的な保険を紹介します。

1-4-1.孤独死保険

単身入居者の死亡による損害を補償する内容で、原状回復費用について数十万円~数百万円まで保険金がおります。部屋ごとに契約できるタイプと、1棟ごとに契約できるタイプがあります。

1-4-2.火災保険の「破損・汚損損害等補償特約」

不測の事故によって起こった損害を補償する、火災保険の特約です。入居者の死亡による汚損損害も補償の対象になる可能性があります。保険代理店や保険会社に問い合わせてみましょう。

2.入居者が死亡した場合の原状回復の費用の相場

次に大家さんにとって気になるのが「入居者が死亡した場合の原状回復費用は、一体いくらかかるのか?」というテーマでしょう。

日本少額短期保険協会が行った「第5回孤独死原状レポート」によると、入居者が死亡した場合の原状回復費用の平均相場は以下となっています。

平均損害額(原状回復費用):約38万円

ところが原状回復費用の平均は38万円なのですが、レポートによると最大金額は415万円かかっています入居者が死亡した場合の原状回復費用は、ケースによって金額差が非常に大きいのです。

参考:日本少額短期保険協会 第5回孤独死現状レポート(2020年)

どの程度の原状回復工事で済むかは、以下の条件により大きく異なります。

例えば真夏に亡くなり1か月以上経ってから発見された場合は、汚染や異臭の被害が隣室や階下にも及び、原状回復費用も高額になる可能性が高いです。逆に死亡から数時間で発見できた場合は、退去時に通常行う原状回復と同じくらいの費用で済みます。

入居者が死亡した場合の原状回復はケースによって金額差が大きく、平均値から測れない部分が多いので、もう少し細かく費用の内訳をみておいた方が良いでしょう。

3.入居者が死亡した場合の原状回復の費用の内訳

入居者が死亡した場合の原状回復の費用相場は金額範囲が広いので、「全体費用が400万円以上なんて、一体どこに高額な費用がかかるのだろう」と不安に思うかもしれません。

そこで原状回復費用の内訳をみていきましょう。入居者が死亡した場合の原状回復の費用には3つの内訳があり、金額は以下のようになっています。

どの内訳もやはり、ケースによって金額に差があることがわかります。どんなときに費用が大きくふくらみがちなのか、具体的なケースを挙げて解説していきます。

3-1.特殊清掃:3万円~10万円

入居者が賃貸物件の居室で死亡した場合、発見まで日にちが経ってしまうと、ご遺体から血液や体液が流れ出し、壁や床を汚してしまいます。汚染物からは強い異臭が漂い、ハエやウジなどの害虫が発生することもあります。

通常の退去時は自分で部屋のクリーニングをしてしまうという大家さんも、自分で処理せずに「特殊清掃業者」へ依頼することをおすすめします。体液や血液の処理には感染症のリスクがありますし、専門的な知識と工法で清掃を行わなくてはならないからです。

これらの作業を特殊清掃の「初期対応」として、パックサービスで提供している業者もあります。

特殊清掃パックサービスの料金相場:3万円~10万円

特殊清掃の初期対応のパックサービスは、壁や床、家財の表面の清掃に特化しています。特殊清掃の初期対応が終わると、入室が可能になります。

入居者死亡から発見まで数時間など早かった場合には、初期対応だけで汚れや臭い、家財の機能が元通りになる可能性があります。リフォームも必要ないので、ここで原状回復を終了させることも可能です。

しかし入居者死亡から発見まで数日~数週間を要した際には、初期対応だけで済むことはほとんどありません床や壁の下まで体液がしみこんでいる場合には、クロスや床の解体作業や、本格的な消臭作業を伴うので、相場は10万円から30万円にはねあがります。

その理由や、費用を左右する室内の温度などについて、次で詳しくみていきましょう。

3-2.解体を伴う本格的な消臭作業:10万円~30万円

床や壁の下まで血液や体液がしみこんでいる場合は、フローリングやクロスを剥がして清掃し、本格的な消臭作業を行います。

消臭作業にはオゾン燻煙機を使います。オゾン燻煙とは、オゾンの持つ性質を利用して臭気などの有害物質を除去する工法です。安全性と効果の面から評価され、近年ではさまざまな現場でオゾンを使った消臭が行われています。

解体作業とオゾン燻煙からなる「本格的な消臭作業」の料金相場はこちらです。

解体を伴う本格的な消臭作業の料金相場:10万円~30万円

解体を伴う本格的な消臭作業は、さらに以下のような工程に分けられます。

本格的な消臭作業の工程と費用

フローリングやクロスを剥がし根田等にしみ込んだ汚染物を除去、洗浄3万5,000円
特殊コーティングで洗浄か所を被膜塗装1か所につき5,000円
本格的な消臭作業(数日間のオゾン燻煙)3万円~

特殊清掃業者のホームページには、「オゾン燻煙3万円」と書いていることも多いのですが、3万円は最低料金です。残念ながら最低料金の3万円では、臭いをゼロにするのは難しいのが現状です。

初期対応のパックサービスに含まれているオゾン燻煙作業が「荒消臭目的」、つまり入室を可能にするレベルを目指して行うのに対し、本格的な消臭作業は「臭いをゼロにすること」を目的に行います。

特殊清掃に着手する前の臭いを100%としたら、初期対応完了後はまだ25%しか臭気は減退していません。残り75%の臭気をゼロにするためには、強力な機材を使用し、散布する薬剤の量、作業時間やスタッフの数などもたくさん必要になります。

では、本格的な消臭料金の相場はどれくらいなのでしょうか。消臭料金の相場は季節や室温に左右されます。1Kの物件の、年平均と夏場の相場を比べてみましょう。

夏場は消臭料金が高い

やはり気温が高く腐敗の進みやすい夏場は、消臭料金も高くなってしまいます

冬なら遺体が腐敗し始めるまで1週間ほどありますが、夏は2~3日ですぐ腐敗して異臭を放ちます。夏に入居者が死亡した場合は、特に注意して原状回復計画を立てる必要があるでしょう。

3-3.リフォーム:5万円~400万円以上

入居者の死亡した物件のリフォームにはときに数百万規模の費用がかかり、実質的に原状回復の1番のボリュームゾーンだと言えます。

一律で大がかりなリフォームが必要とは言えません。部分的にリフォームできるものは、汚損部分だけを新しい資材に交換すれば費用を節約できます。壁1面分のみクロス交換する場合などは、5万円もあればリフォームは完了するでしょう。

しかし、部分的な交換が難しいケースもあります。

上記のようなケースがリフォームの相場を押し上げています。特に水回りで入居者が死亡していた場合、トイレやお風呂は部分的な部品交換では対応が効かないため、大がかりなリフォームになりやすいです。水回りのリフォーム相場はこちらをご覧ください。

水回りのリフォーム例と費用相場

トイレのリフォーム15~30万円
ユニットバスの交換70~100万円

入居者の亡くなっていた場所別の特殊清掃費用やリフォームの内容については、以下の記事にも詳しく解説されていますので、参考にしてください。

高額なリフォームが必要な場合の検討事項

高額なリフォームがどうしても必要な場合は、

  • 保険金がおりるかどうか?また支払金額はいくらか?
  • もともと立てていた修繕計画の前倒しができないか?

といった観点から、リフォームの実施内容を検討しましょう。

入居者の死亡による汚損が原因であっても、高額なリフォーム費用を入居者の親族に全額負担してもらえるとは考えにくいですし、実際に揉め事になり裁判に発展するケースもあります

保険金でリフォーム費用をカバーできそうなら、リフォームを決断しても良いでしょう。保険金がおりない場合は、もともと計画していた所有物件の長期修繕計画を変更し、資金繰りが問題ないなら「前倒しで実施する」という考え方でリフォームを行うのも一手です。

4.入居者が死亡した場合の原状回復の流れ

入居者が死亡した物件の現状回復について、費用負担と相場、内訳についてお話してきました。入居者が死亡した物件の現状回復について全体像がみえたところで、続いて入居者の死亡から原状回復までの流れについてみていきましょう。

4-1.入居者の死亡確認

入居者の異常を察知してから死亡を確認し、葬儀が行われるまでの大まかな流れは以下のようになっています。

警察への連絡方法や鑑識作業の内容など、大家さんが行う対応についてはコチラの記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

入居者の死亡を確認したら、大家さんは入居者の親族に連絡をとり、以下のことを伝えましょう。

入居者の死亡確認時に親族へ伝えること

  • 入居者が亡くなった事実とお悔やみの言葉
  • 遺品整理と原状回復を行うので協力をしてほしいこと

入居者の死亡に親族はショックを受けるでしょうから、その気持ちに寄り添いいたわりましょう。

遺品整理と原状回復を行う旨とそれに協力してもらいたいことは、あくまで親族の様子をうかがいながらですが、基本的には入居者の死亡時点で伝えても大丈夫です。しかし入居者が亡くなってすぐに、あまりに具体的な金額の話や全額の費用負担を求めるのは、親族との関係を悪化させるので避けましょう

原状回復に親族が協力してくれるよう、見通しや流れはきちんと伝えつつ、段階を踏んで具体的な費用負担の話をするのが大切です。

4-2.特殊清掃の見積もり

警察の鑑識作業が終わり、ご遺体が部屋から運ばれたら、できるだけ早く特殊清掃の見積もりをとりましょう。特殊清掃に取りかかるのが早ければ早いほど、汚染を最小限にくい止めます

特殊清掃の見積もりは、最初は電話やメールで構いません。見積もりに何週間もかけるわけにはいきませんので、返信の早い業者から順に複数社に話を聞き、23日以内に初期対応を依頼すると良いでしょう。

この段階で本格的な消臭作業や遺品整理まで含めた見積もりをとりたいかもしれませんが、実際に現場を訪問しないと正確な見積もりを出すのは難しいです。

ポイント 特殊清掃の初期対応を実施し、その場で本格的な消臭料金の見積もりをとろう

特殊清掃の初期対応を実施してもらい、できればその場で具体的な汚染状況をもとに、今後の本格的な消臭作業の見積もりも出してもらいと良いでしょう。

汚染状況について部屋で業者から報告を受ければ、今後の原状回復の見通しも立てやすいです。

4-3.保険金の支払見積もり

入居者の死亡した物件の原状回復に保険が適用されるかどうか、加入している保険会社や申し込みをした代理店に問い合わせて見積もりをとっておきましょう。

なぜこのタイミングで支払保険金の見積もりをとるかというと、このあと行う特殊清掃や遺品整理やリフォームをきちんと保険適用される方法で行うためです。

保険会社に行う予定の原状回復の作業内容を伝え、認められる作業内容とおおよその金額がわかったら、原状回復に着手しましょう。

とはいえ、保険会社の回答には約2週間ほど要します。2週間ものあいだ、部屋を亡くなったときの状態のまま放っておくわけにはいきませんので、特殊清掃業者に保険会社の確認待ちであることを伝え、保険の申請に影響を及ぼさない範囲で初期対応を行ってもらうと良いでしょう。

保険適応での特殊清掃の進め方について、下記の記事でも詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。

4-4.特殊清掃の初期対応実施

保険会社の回答を待ちつつ、特殊清掃業者に体液の除去、消毒、簡易消臭の初期対応を部屋で行ってもらいます。

先述のとおり室内は感染症などのリスクがある状態ですので、基本的には大家さんは入室せず、部屋の開錠などの協力に留めた方が無難です。どうしても途中で入室して作業を確認したい場合は、どのタイミングで入室できるか特殊清掃業者と相談してみてください。

特殊清掃の初期対応が完了して入室できる状態になったら、業者から部屋の汚染状況について現地で報告を受け、本格的な消臭作業を行うかどうか検討しましょう。

4-5.遺品整理実施

入居者の遺品整理は、特殊清掃の初期対応が終わって安全な状態になってから、親族に入室してもらって行います。

財布などの貴重品については、鑑識作業を行った時点で警察が回収して保管し、確認のうえ親族に手渡ししています。それでも部屋にはまだ印鑑や保険証券など、後々の手続きに必要なものが回収しきれていない可能性がありますまずは貴重品が残っていないか探してもらいましょう。

また所有者は亡くなっていますので、保管するより処分するものが多いはずです。

本格的な消臭作業に入る前に遺品整理と処分を進めておくと、消臭費用が少なくすみます

費用はかかりますが、遺品整理業者に外注することも可能です。遺品整理を行う親族や相続人がいない場合は、大家さんが行うか、遺品整理業者へ依頼することになります。孤独死現状レポートによると、遺品整理の平均相場は約22万円となっています。

参考:日本少額短期保険協会 第5回孤独死現状レポート(2020年)

入居者が死亡した場合の遺品整理の方法や流れ、遺品整理業者の選び方などについてはコチラの記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

4-6.本格的な消臭作業の実施

特殊清掃業者に体液の除去、消毒、簡易消臭の初期対応をしてもらい、臭いのしみついた遺品を処分しても、入居者の死亡した部屋にはまだ臭いが残っています。遺体しみから出る死臭は数ある臭いの中でも特別強く、「クサヤやチーズ、生ゴミが腐敗したような臭い」と言えばどれほどの臭いか想像できるでしょう。

死臭が部屋に残ってしまうとどのようなリスクがあるのかについては、こちらの記事にも詳しく解説されています。

死臭を完全に消臭するには特別な技術が必要です。業者によっては完全消臭できずに再施工が必要になるケースも多いです。再施工という痛い出費を防ぐためには、入居者の死亡した物件の完全消臭実績を多数持っている業者に頼むと良いでしょう。

4-7.リフォームの見積もり

本格的な消臭作業が終わったらリフォームの見積もりを取りますが、基本的には通常のリフォームと同じ流れで進めて構いません。

逆に言えば、リフォーム業者は特殊清掃の知識を持っていないケースがほとんどですので、リフォーム業者には通常のリフォームだけ頼めるように、汚染物の除去や被膜コーティングを行える特殊清掃業者に頼んで前段階まできっちりやりきっておくのが大切です。

費用が高額になる場合は、支払保険金の有無と金額、入居者の親族との負担割合などを考慮して内容を精査してください。

4-8.賃貸借契約の解除

特殊清掃やリフォームによる原状回復の道筋が見えてきたところで、入居者の親族と賃貸借契約の解除を行います。このときに契約の解除手続きの他に、以下のことも親族へ伝え、話し合いましょう。

賃貸借契約の解除手続きの際に親族へ伝えること

  • 原状回復の実施内容と今後のスケジュール
  • 親族と大家さんの原状回復費用の負担割合

特に原状回復費用の負担割合を話し合っておくのが大切です。入居者の親族にとって原状回復費用の負担は非常に大きなものです。「できれば費用を負担したくない」という親族の気持ちには配慮しつつも、大家さんの負担が重くなりすぎないよう、話し合いを進めていきましょう。

4-9.リフォーム実施

見積もりの内容が確定したら、リフォームを実施します。

この段階でまだ支払保険金や親族との負担割合が確定していない場合は、施工を延期してでも、費用負担の目途をつけた方が良いでしょう。

大家さんと入居者の親族が揉めるのは「大がかりなリフォームを実施したうえで、費用を相続人に請求したら支払いを拒否された」というケースがほとんどだからです。

費用の算段が整ってからリフォームを実施するのをおすすめします。

4-10.保険金の請求

保険金の支払見積もりがとれて、その内容に納得ができたらいよいよ保険金を請求できます。やっと費用負担の心配から少し解放され、ほっとする大家さんも多いでしょう。

保険金の支払いを大家さんの希望に沿って進めるためには、原状回復の内容をできるだけ細かく保険会社へレポートすることが大切です。専門的な工程については大家さんが説明するのは難しいので、特殊清掃会社に間に入ってもらうと良いでしょう。

保険に加入する際に保険代理店を通していた場合は、良い条件で保険金がおりるよう力になってくれるケースもあります。まずは代理店の担当者に相談してみましょう。

4-11.敷金の精算

原状回復が完了したら、入居者の負担分を差し引いて敷金を相続人へ返還します。通常の退去時と同様に明細をつけるとなお親切です。

親族も入居者の死亡から原状回復完了まで煩雑な手続きに追われ、相当大変だったはずです。お互いに労い、気持ちよく最後の挨拶が交わせると良いですね。

4-12.原状回復完了

特殊清掃とリフォームが終わり、賃貸借契約が解除されて敷金の精算も済み、保険金が無事振り込まれれば原状回復完了となります。

ここまで大家さんは多大な労力をかけてこられました。

入居者の死亡という大変な事態を乗り越え、所有物件を原状回復させた経験は今後の賃貸経営にきっと活かされていくことでしょう。

5.原状回復の負担を抑えるためのポイント

入居者の死亡した物件の原状回復で、大家さんにとって1番負担が大きいのが「リフォーム」と「親族との交渉」ではないでしょうか。リフォームは金額が大きくなりがちですし、親族との交渉には細やかな気遣いが欠かせません。

  • リフォームの費用をどう抑えるか
  • 親族に費用負担に協力してもらうにはどうすれば良いか

について、大家さんがうまく進めるためのポイントをお伝えします。

5-1. 汚染状況から必要なリフォーム箇所を絞り込む

まず「絶対にリフォームが必要」とは限りません。特殊清掃業者をうまく活用することで、リフォーム費用を抑えることができます。

床下や壁の下地などの目に見えない箇所でも、特殊清掃業者は長年の経験からどこまで汚染が進んでいるのか判断できます。そしてピンポイントで解体し、清掃や必要な加工を施します。あとは剥がしたり切ったりした箇所だけリフォームすれば良いのです。

一般的なリフォーム業者の場合、どこまで汚染が進んでいるのか絞り込めないため、全部剥がして新しい資材に交換する大がかりなリフォームになりがちです。

特殊清掃業者の場合は、リフォーム箇所を最低限に絞れるので費用を節約できます

5-1-1.クロスは消臭費用も加味して張替え範囲を決定

「クロス張替え」を例にみてみましょう。

入居者が壁にもたれかかって亡くなっていた場合、クロスには大量の体液や血液がしみ込んでしまいます。ご遺体の触れていた面のクロスを剥がして、下地までしみ込んだ体液を清掃・除去した上で、被膜コーティングで臭いを封じなければなりません。

逆にご遺体の触れていない面は、完全消臭すれば基本的には再利用が可能です。

このことを考慮して、クロスを全面張替えする場合と、壁一面のみ部分張替えする場合のコストを比較してみます。

1Kのクロス張替え 部分張替えと全面張替えのコスト比較

壁一面のみ張替える約2万5,000円
天井も含む居室全面を張替える約5万円

※費用には材料費と人工代含む

天井まで全面張替えをする場合と比較して、クロスを一面だけ張り替えれば費用は半分で済みますね。

「じゃあ消臭を頑張ってもらって、クロスは体液がついてしまった箇所のみ張り替えよう」と考えたいところですが、話はもう少々複雑です。リフォーム代だけでなく、消臭料金も加味して全体の費用を考えなければならないのです。

ポイント 消臭費用も加味して費用を考えよう

クロスは臭気がしみ込みやすく臭気の発生源になるため、基本的には剥がしてから消臭作業を行った方が消臭時間が短く済み、消臭料金が安くなります

「消臭料金のコスト」と「新しい壁紙に張り替えるコスト」を比較して、費用負担の少ないリフォーム内容を特殊清掃業者に提案してもらうのがベストです。

5-1-2.お風呂は配管の特殊清掃で工事代を節約

入居者がお風呂で亡くなっていた場合、特殊清掃だけで元の状態に回復できれば、リフォームは必要ないので費用は0円に抑えられます

ユニットバスの交換など全体リフォームを行う場合は、配管の移設・交換工事がリフォーム費用を大きく左右します。アパートの場合、壁の取り壊しと修繕費用なども含めると、配管の交換に50万円程度は余計に費用がかかります

特殊清掃業者に頼めば、専門的な手法で配管にこびりついた体液や脂をきれいにするので、基本的には配管の再利用が可能です。

入居者がお風呂でなくなっていた場合、風呂釜や洗い場の汚れが目立つかもしれませんが、目には見えない配管の清掃に気を配ることで、リフォーム費用を節約できます。

5-2. 特殊清掃業者とリフォーム業者の相見積もりをとる

入居者の死亡した物件の原状回復費用を抑えるための、2つめのポイントは「相見積もり」です。

特殊清掃業者とリフォーム業者それぞれ、複数の業者から見積もりを出してもらい、内容と価格を比較して選ぶと良いでしょう。

業者には相見積もりをとっていることを伝えるのをおすすめします。業者間で適正な競争があれば、同じサービスでも価格を少し安くしてくれる可能性があるからです。

ただし安ければ良いというわけではありません作業内容や時間、スタッフの数、使用する機材や工法を見比べて、良心的な価格で引き受けてくれる業者を選びましょう。

5-2-1.特殊清掃業者の相見積もりのポイント

特殊清掃については日が浅いうちに実施した方が効果が高く費用も安く済むため、相見積もりは3社程度に留めてできるだけ早く清掃に取りかかることをおすすめします。

ポイント 「どこまでサービスを行うのか」範囲を確認して料金の妥当性を判断しよう

いくら見積もり価格が安くても、以下のような場合は注意しましょう。

  • 初期対応までは請け負えるが、完全消臭はできない
  • 臭気の強さや部屋の広さによって異なるはずの「オゾン燻煙」を一律料金で提供している

あとで「思ってたのと違う」という失敗をしないよう、見積もりの際には「どこまでサービスを行うのか」範囲をよく確認したうえで、料金の妥当性を判断してください。

5-2-2.リフォーム業者の相見積もりのポイント

リフォーム業者については通常大家さんが懇意にしている業者を中心に、複数社に声かけをしてみると良いでしょう。

ポイント 特殊清掃の重要性に理解のあるリフォーム業者を選ぼう

入居者の死亡した物件の原状回復で特殊清掃の工程を軽視すると、いくらリフォームを施してもあとで「臭い戻り」が起こるリスクがあります。臭い戻りが起きてしまうと、また清掃からやり直すので余計な費用が発生します。

「特殊清掃は必要ない、フルリフォームすれば大丈夫」というスタンスのリフォーム業者は避けた方が無難です。

特殊清掃の重要性や作業内容について理解を示したうえで、リフォームを実施してくれるリフォーム業者を選びましょう。

5-3. 親族と大家の「費用負担の線引き」をする

原状回復費用を抑えるための大切なポイント、最後は親族と大家さんの「費用負担の線引き」です。

「できるだけ費用を負担したくない」という親族の気持ちには配慮しつつも、互いに納得のできる負担割合となるよう交渉を進めましょう。

親族と大家さんの負担割合を考えるうえで、役立つ知識を紹介します。

5-3-1.入居時の契約の原状回復に関する「特約」に基づいて請求する

入居時の契約で原状回復費用について「特約」を結んでいる場合には、その内容に基づいて負担を求めることが可能です。例えば以下のような特約です。

入居時に結ぶ契約の原状回復に関する「特約」例

  • ハウスクリーニングにかかる費用については3万円を借主が負担する。
  • 襖の張替え費用については借主が負担する。費用については1枚1500円とする。

特約がない場合にはあくまで話し合いとなりますが、話し合いの基準がないままでは非常に困難な作業になります。

大家さんと入居者の負担割合について国が一定の基準を設け、話し合いの基準とするよう推奨していますので、次で確認しましょう。

5-3-2.国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に話し合う

国交省が策定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、場所や住宅資材ごとの耐用年数などが詳細に書かれています。

リフォームの内容が大家さんの負担になるのか、入居者の負担になるのか、線引きがわかりやすく紹介されています。ぜひ1度目を通しておいて、話し合いの進め方の参考にしてください。

5-3-3.親族の手続きがスムーズになるようサポートする

親族が担う相続などの手続きは非常に煩雑で、労力を要します。大変なあまりに「もう相続放棄しよう」とあきらめてしまう親族もいるかもしれません。親族の手続きがスムーズに進むよう情報提供することで、親族に寄り添っていきましょう。

入居者の資産状況や加入保険がよくわからず親族が困っていたら、資産照会の方法を伝えてサポートすると良いでしょう。遺品整理の際に出てきた銀行通帳や郵送物が有力な手がかりとなります。相続人が金融機関へ資産照会すれば、入居者の預貯金のありかや金額がわかります。

大家さんの入っている保険も、保険金のおりそうなものがないか、保険証券をよく読んでみてください。保険代理店を通して申し込んでいれば、保険金請求の面でも力になってくれることが多いので担当に相談してみましょう。

原状回復費用を入居者の預貯金や保険金でまかなえれば、大家さんも親族も費用を負担せずに済み、ストレスなく良好な関係で原状回復を進められます。

5-3-4.親族から希望があれば、部屋で入居者の供養を行う

入居者の死亡した部屋は、入居者にとって最期を迎えた大切な場所です。親族が希望した場合、できる範囲で供養を行うと良いでしょう。内容は以下のようなささやかなもので構いません。

親族の気持ちに配慮しながら原状回復を進めると、大家さんの気遣いが親族に伝わり、きっと良好な関係を築けるでしょう。

6.入居者の親族と揉めると大家が不利になる

入居者の死亡した場合の原状回復では、入居者の親族との関係を良好に保つのが重要です。では万が一入居者の親族とトラブルになってしまった場合、どうなるのでしょうか。

入居者の親族と揉めた場合、最終的に行きつくのは裁判です。

結論から言うと、入居者の親族と裁判をするのはできれば避けていただきたいのです。
裁判になると、大家さんが不利になるからです。

原則的には入居者には原状回復義務があるのですから、その連帯保証人や相続人に原状回復費用を請求して差し支えありません。ただし裁判に持ち込まれると状況は一変します。

入居者が死亡した物件の原状回復義務をめぐる、最近の裁判例傾向

【特に入居者が病死などの自然死の場合】

「入居者の死亡によって発生した室内の汚損は、入居者の過失ではない」とされ、
入居者の相続人の原状回復義務は否定されることが多い

入居者には原状回復義務があり、大家さんから入居者への請求が認められているのに、裁判例では「入居者の相続人は払う必要はない」とされるのです。原状回復義務をめぐる原則と裁判例との間に「ねじれ現象」が起きている状態です。

入居者が死亡した場合の原状回復は、揉める前に穏便に決着をつけるのが大切です。先述した原状回復の負担を抑えるためのポイントに注意しながら、入居者の親族と交渉を進めてください。

7.必要最低限のコストできっちり原状回復できる特殊清掃業者を活用しよう

ここまで記事をお読みいただいて、「入居者の死亡した部屋の原状回復に、特殊清掃って活用できそうだな」と感じていただけたのではないでしょうか。入居者の死亡した部屋の原状回復で、特殊清掃のメリットを最大限に享受するためには、以下のような特殊清掃業者を活用すると良いでしょう。

こんな特殊清掃業者を活用しよう

  • 入居者の死亡した賃貸物件で、特殊清掃の豊富な実績がある
  • 入居者の死亡した物件の原状回復の、明確な見積もりを出せる
  • 特殊清掃の初期対応と、解体を伴う本格的な消臭作業を切り分けてサービスを実施している
  • 入居者の死亡した物件の「完全消臭」に対するノウハウを持っている
  • 「完全消臭できたこと」をデータで証明できる
  • 完全消臭を可能にするハイレベルな専用機材を使用し、効果を高める工法の知識も持っている
  • 消臭や解体に関する資格を持っている

逆に上記のような要素を満たさない業者に特殊清掃を頼むと、さまざまなトラブルが起こるリスクがあります。大家さんにとって1番困るのは、追加費用の発生です。

特殊清掃の追加費用の発生例

  • 臭いが消えず、再度消臭の施工を他社に依頼するはめになった
  • 下地にしみ込んだ汚染物の清掃が足りないのに上からクロスを貼ってしまい、もう1度剥がして清掃からやり直した

特殊清掃は安ければ良いというものでもありません。見積もりの内容が正確で根拠があり、確かな工法できっちり仕事を行う特殊清掃業者なら、大家さんの右腕となり原状回復をサポートしてくれるでしょう。

8.確かな技術と根拠で「完全消臭」できるリスクベネフィットがおすすめ

入居者が死亡した物件の原状回復は「完全消臭」が鍵となります。死臭を完全に消し去るには、高度な専門知識と技術が必要です。見た目にはきれいになっていても、「臭い戻り」が起こり再施工が必要になるケースも多いのです。

そこで、確かな技術と根拠で完全消臭できる特殊清掃業者の「リスクベネフィット」をおすすめします。

8-1.完全消臭に関する特許を取得

リスクベネフィットグループでは、特殊清掃における完全消臭ノウハウの特許を取得しています。強力な機材を設置するだけでは、細かい臭気を取り除くことはできません。現場での長年のサービス積み重ねと研究の末見出した、消臭効果を倍増させる薬剤を複数散布するなどの、独自のノウハウで細かい臭気を取り除きます。

8-2.臭気の見える化

目に見えない臭気の成分を分析し、24時間周期の変動を可視化して管理できる最新技術を導入しています。ニオイは主観や感覚により個人差があります。せっかく特殊清掃を依頼して実施したのに、「まだ臭う」という苦情が入って、泣く泣く再施工を依頼する大家さんもいます。完全に消臭できたことを数値で示せれば、周辺住民や次の入居者とのトラブルを防げます

8-3.資格を保有

特殊清掃に必要な資格「解体届」や「解体許可」を取得しています。
また日本除菌脱臭サービス協会が認定する、除菌や脱臭に関する高い専門技能を持っている証「脱臭マイスター」を保有している技術者が多数在籍しています。

入居者が死亡した場合の初期対応には「孤独死パック」78,670円がおすすめです。

電話でお問い合わせくだされば、その場で「概算のお見積金額」をお伝えすることも可能です。
「原状回復」や「特殊清掃」でお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。

9.まとめ

入居者死亡物件の原状回復の基礎知識と対処法をお伝えしました。

はじめて入居者の死亡を経験した大家さんも、入居者の死亡した部屋の原状回復をどうすれば良いのか、理解できたのではないでしょうか。

最後にこの記事の内容をまとめます。

入居者死亡物件の原状回復の基礎知識と対処法

  • 入居者が死亡した部屋の原状回復では、大家さんの費用負担順位は最後
  • 入居者が死亡した部屋の原状回復には、特殊清掃が重要な役割を果たす
  • 原状回復費用を抑えるためには、必要最低限のリフォームに絞ることが大切
  • 裁判に持ち込まれると大家さんが不利
  • 入居者の親族の負担が少なくなるよう保険金などを活用し、親族に寄り添って協力関係を作る
  • 豊富な実績のある、料金やサービスの根拠が明確な特殊清掃業者を選ぶ

大家さんの金銭的・精神的負担が少ない方法で、部屋の原状回復がうまくいくことを願っています。