アパートをゴミ屋敷にした住人は退去させられる?対応や費用を解説

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アパートをゴミ屋敷にした住人は退去させられる?対応や費用を解説

「管理しているアパートでゴミ屋敷が発生してしまって困っている」
「ゴミ屋敷の住人に退去してもらうことはできるだろうか」

管理しているアパートでゴミ屋敷が発生してしまうと、他の住人にも迷惑がかかってしまうため、早い段階で問題を解決したいですよね。

ゴミ屋敷の住人に退去してもらえれば早期解決できますが、実際は住居者をすぐ退去させることはできません。

アパートの入居者は、借家権を持っているからです。
借家権とは、借家人を保護するために借地借家法という法律で守られている権利です。

借地借家法第28条では、

「家主の解約や契約更新拒絶には正当事由がなければならない」

とあり、ゴミ屋敷を退去理由して立証するためには、多くの時間がかかります。

ゴミ屋敷解決のために大家さんが鍵を変えたり、水道を止める等強固な姿勢にでると、逆に裁判で訴えられて不利になってしまう可能性があるため、注意が必要です。
大家さんが訴えられずにゴミ屋敷を解決するためには、明け渡し訴訟を見据えて、順を追って対応する必要があります。

しかし、

「どんな風に対応をしていけばいいのかわからない」

という人も多いですよね。

1.アパートをゴミ屋敷にした住人をすぐに退去させることはできない

アパートをゴミ屋敷化させた住人に立退きを依頼しても、すぐ退去してもらうことはできません

賃貸契約の借主は、法律によって居住する権利が保護されています。

借主を保護する法律は借地借家法といい、土地や物件の賃貸借に関するルールを定めている法律です。

ここで、立退きに関する借地借家法28条の条文を紹介します。

借地借家法28条

第二十八条 (建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件) 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

出典:e-Gov

借地借家法28条を要約すると、

「貸主が退去や更新を拒否する場合は正当な事由が必要であり、主張する事由が認められない場合は、契約を終了できない」

と書かれています。

借地借家法28条で定められている正当な事由とは、以下4つの要件のいずれかを満たす事由です。

契約解除や更新拒否の正当な事由

  • 貸主が該当する部屋に住まなくてはいけなくなった
  • 貸主と借主の間で信頼関係が破綻した
  • 建物が古くなり、建て替えが必要になった
  • 明渡しの条件として、立退料の支払いを申出た

ゴミ屋敷を理由に立ち退きを申し出る場合は、貸主と借主の間で信頼関係が破綻していることが事由に該当します。

貸主と借主の間で信頼関係が破綻したことを事由にする場合、ゴミ屋敷を理由に信頼関係が破綻してしまったことを証明しなくてはいけません。

信頼関係の破綻を証明するためには、期限を決めて片付けるよう注意したにも構わず改善がみられない、1年以上の長期に渡り常識範囲外のゴミを放置している等の事由を証明する必要があります。

そのため、ゴミ屋敷状態を確認してすぐ立退きをしてもらうことは難しいでしょう。

2.アパートにゴミ屋敷が発生したときに大家さんが取るべき対応

ゴミ屋敷の住人に注意をしても、無視されることがほとんどです。
スムーズにアパートのゴミ屋敷を解決するためには、明け渡し訴訟を見据えて対応する必要があります。

まずは、口頭や文書でゴミを片付けるよう注意をしましょう。
注意をしてもなおゴミが放置されている場合は、次のような順序で対応します。

このように対応を進めていくことで、ゴミ屋敷化によって貸主と借主の間で信頼関係が破綻したことを証明できるため、明け渡し訴訟を起こしたとき有利になります。

2-1.ゴミを片付けるように口頭や文書で注意する

管理しているアパートでゴミ屋敷が発生していたら、まずゴミを片付けるように口頭や文書で注意しましょう。

ゴミ屋敷の住人が片付けに応じてくれない場合、明け渡し訴訟を起こして退去してもらうしかありません。

明け渡し訴訟では、

「何度も注意したが、実行してもらえなかった」
「期日を決めて片付けを促したにもかかわらず、対応がなされなかった」

という事実を証明する必要があります。

そのため、

「ゴミを放置していると、火災や害虫が発生するかもしれない」
「アパート内の共用施設にゴミを置くと他の住民に迷惑がかかる」

など、ゴミについて困っているとゴミ屋敷の住人に伝えましょう。
その上で、いつまでに片付けてもらえるのか、約束を取り付けてください

ゴミ屋敷の住人も、ゴミやモノを片付けられなくて困っている可能性があります。
まずはゴミを片付けるよう注意して、必要であればゴミ屋敷の片付け業者を紹介してあげましょう。

アクションを起こした日時はメモを取っておく

手紙を送ったり、直接話をしにいったりしても、無視される可能性があります。
そのため、なにかアクションを起こしたときは、日時を記録しておきましょう。
話ができたときは、話の内容までメモしておくことがおすすめです。 アクションを起こしたときの日時を記録しておくことで、裁判になったときの証拠として提出できます。

2-2.ゴミを片付けるように内容証明郵便を送る

直接注意をしても聞き入れてもらえなかった場合は、内容証明郵便でゴミを片付けるよう通達しましょう

内容証明郵便は、誰がいつどんな内容の手紙を誰に宛てて送ったのか、日本郵政が証明してくれるサービスです。
そのため、明け渡し訴訟になった際に証拠として提出できます。

内容証明郵便で送る手紙には、

「○月○日までに部屋、共用施設のゴミを片付けてください。期日までに片付けられていない場合は、契約を解除します」

という旨を記載しておきましょう。

内容証明郵便を送ってもゴミを片付けてもらえない場合は、ゴミ屋敷の住人に善管注意義務違反があると証明できます。
口頭での注意でゴミを片付けてくれない住人には、内容証明郵便を送りましょう。

2-3.行政に相談する

内容証明郵便を送るのと同時に、アパートでゴミ屋敷が発生していることを行政に相談しましょう。
行政にゴミ屋敷について相談すると、ゴミ屋敷を調査し、指導や勧告が行われます。

京都市では、2015年11月13日に6年間指導を行っていたゴミ屋敷のゴミを行政代執行で撤去しました。

前年2014年に施行されたゴミ屋敷条例に基づいた措置で、私有地のゴミを強制撤去するのは、全国ではじめての事例です。

京都市の事例のように、悪質性の高い場合は強制代執行が行われるケースもあります。

自治体の窓口に相談したという記録も残るので、明け渡し訴訟のときの証拠にもなるので、内容証明を送るのと同時期に、行政に相談するようにしましょう。

ゴミ屋敷条例については、以下の記事でわかりやすく解説しています。

「ゴミ屋敷を行政執行で片付けられないか?」

と悩んでいる人は、あわせて参考にしてみてください。

2-4.明け渡し訴訟をする

内容証明を送ったり、行政に相談したりしても状態が改善されない場合は、明け渡し訴訟を起こします。

明け渡し訴訟を起こすときは、最初に管轄の裁判所に建物明け渡し訴訟を提起しましょう。
後日裁判の日時が決定し、和解調停が設けられます。

和解調停で和解できた場合は、和解同意書を作成し、退去日などの具体的な内容を取り決めましょう。
和解調停で和解できなかった場合は、裁判の判決を待つことになります。

ここで、過去に行われたゴミ屋敷に関する裁判の判例を紹介します。

ゴミ屋敷への判例

賃貸借契約において、貸室内のゴミ放置状態が多少不潔であっても、直ちに賃貸借契約の解除事由を構成するものではないが、本件においては、再三注意を受けながら、事態を改善することなく2年以上の長期にわたって、貸室内に社会常識の範囲をはるかに超える著しく多量のゴミを放置するといった非常識な行為をしているのであって、衛生面だけでなく、火災発生の危険性もあり、近隣住民に与える迷惑は多大なものがあるから、本件行為は賃貸借契約の解除事由を優に構成する。

引用:財団法人不動産適正取引推進機構RETIO

過去の判例からわかるように、ゴミを放置した状態で再三の注意を無視し、状況を改善させないことは、賃貸契約解除の事由になります

時間はかかりますが、ゴミ屋敷の住人に注意しても状況が改善されない場合は、明け渡し訴訟を起こし、強制退去に向けた対応を取りましょう。

3.アパートにゴミ屋敷が発生したときに大家さんがしてはいけないこと

アパートにゴミ屋敷が発生しても、ドアに貼り紙を貼ったり、勝手にゴミを捨てたりしてはいけません。
このような対応を取ってしまうと、ゴミ屋敷の住人に訴えられてしまう可能性があります。

それぞれの理由について詳しく解説していくので、ゴミ屋敷が発生して困っている人はぜひ参考にしてみてください。

3-1.ドアに張り紙を貼って注意する

ゴミを注意するためにドアに張り紙をする行為は、名誉毀損に当たる可能性があります

名誉毀損とは、公の場で他人の名誉を傷つけることです。ドアに張り紙を貼ってしまうと、ドアの前を行き来する住人が張り紙を見られる状態になってしまいます。

その結果、

「ゴミ屋敷の住人が名誉を傷つけられた」

と感じた場合、逆に訴えられてしまう可能性があるので注意しましょう。 しかし、以下の状態にあてはまる場合は、名誉毀損にあたりません

名誉毀損にならない場合

  • 他の住民が迷惑している
  • ゴミ屋敷状態になっていることを証明できる

室内が確実にゴミ屋敷であることを証明できない場合は、ドアに張り紙を貼って注意することは控えましょう。

3-2.勝手にゴミを捨てる

大家さんがゴミ屋敷のゴミを勝手に捨ててしまう行為は、所有権の侵害に当たります。

所有権とは、持ち主が自由に物を使用、処分できる権利です。
相手に非があったとしても、その権利を脅かすことは民法で禁止しています。

また、大家さんが捨てたゴミは、ゴミ屋敷の住人にとって必要な物の場合があります。
その場合は、窃盗罪に問われる可能性もあるので、ゴミ屋敷のもを勝手に処分してはいけません。

3-3.自力で退去を促す行為

水道や電気、ガスを止めて大家さん自ら退去を促す行為は、自力救済として民法で禁止されています
自力救助とは、裁判所や自治体に頼らず、権利を取り戻そうとすることです。

また、鍵を勝手に交換する行為は、プライバシー権の侵害住居侵入罪として刑事罰を受ける可能性があります。

自分だけですべてを解決しようとせず、自治体や裁判所に相談するようにしましょう。

4.アパートがゴミ屋敷になったときにかかる原状回復費用

ゴミ屋敷の住人が退去したら、次の住人が住めるよう、室内をきれいにする必要があります。

清掃費用やリフォーム費用の他に、ゴミが残されたままの場合は、ゴミを処分する費用も必要です。
それぞれの項目ごとに、費用の目安を紹介します。

4-1.処分費用

ゴミ屋敷の住人がゴミを処分せずに退去した場合、ゴミを処分する必要があります。
不用品回収業者にゴミの処分を依頼した場合の費用は、16,500〜45,000円です。

 費用相場
軽トラック16,500〜45,000円
2t トラック50,000〜90,000円

ただし、不用品回収業者は生活ゴミの回収を行っていません。
生活ゴミを含めたゴミの処分をする場合、ゴミ屋敷の片付け業者に依頼する必要があります

4-1.処分費用

「 通常のハウスクリーニングではきれいにならない、ほど部屋が汚れている」
「生活ゴミが多く残されている」

という場合は、ゴミ屋敷の片付け業者に清掃を依頼する必要があります。

ゴミ屋敷の片付け業者に清掃を依頼した場合の費用は、1Rの間取りで26,500円〜50,000円です。

間取り費用
1R/1K26,500円〜50,000円
1DK/2K33,000円〜80,000円
1LDK/2DK49,500円〜121,000円
2LDK110,000円〜154,000円
3DK/3LDK129,000円〜209,000円
4DK/4LDK169,000円〜246,000円

部屋の臭いが取れない場合や、水回りの汚れがひどい場合は、オプションで特殊清掃を行う必要があります。

ゴミ屋敷の清掃費用の詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。
清掃費用が気になっている人は、こちらもあわせて参考にしてみてください。

4-3.リフォーム費用

ゴミの重量で床が沈んでしまった畳が腐ってしまったという場合は、リフォームが必要です。
また、水回りの汚れがひどい場合も、リフォームの必要性があります。

場所費用
50,000円〜250,000円
キッチン100,000円〜2,000,000円
風呂300,000円〜2,500,000円
洗面所200,000円〜250,000円
トイレ300,000円〜1,000,000円
壁紙(6畳あたり)40,000円〜150,000円

水回りは、配管の詰まりや、害虫が巣を作っている可能性もあります。
そのような場合には、配管の交換や、害虫の駆除を行わなくてはいけません。

ゴミ屋敷のリフォーム費用は、以下の記事で詳細を解説しています。
リフォームが必要な状態についても解説しているので、こちらもあわせて参考にしてみてください。

5.アパートの原状回復にかかる費用はゴミ屋敷の住人に負担してもらえるか

アパートの原状回復にかかる費用は、ゴミ屋敷の住人に負担してもらえる費用と、負担してもらえない費用があります。

ゴミ屋敷の状態であっても、国土交通省の発行している原状回復をめぐるトラブルとガイドラインが適応されます

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

損耗等を補修・修繕する場合の費用については、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等について、賃借人が負担すべき費用と考え、経年変化及び通常使用による損耗等の修繕であり、賃貸人が負担すべきと考えた。

引用:国土交通省

上記のように、故意や過失でリフォームが必要になった部分については費用を負担してもらえます。
しかし、経年による変化でリフォームが必要な場合は、費用を負担してもらえません。

この章では、ゴミ屋敷の住人に負担してもらえる費用と、負担してもらえない費用について解説していきます。

5-1.負担してもらえる費用

原状回復のためにゴミ屋敷の住人に負担してもらえる費用は、故意や過失でリフォームが必要になった場合です。

壁紙を例にすると、
落書きやヤニの汚れ、ペットやゴミなどの悪臭が挙げられます。
他にも以下のような状態は、ゴミ屋敷の住人にリフォーム費用を負担してもらえます。

負担してもらえるケース

  • タバコのヤニや臭い
  • ペットの臭い
  • 落書き 
  • 油汚れ
  • シミ
  • 傷(ぶつける・引っ掻くなどでできたもの)
  • カビ(結露の放置などによるもの)
  • 腐食(クーラーの水漏れなどによるもの)

故意や過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える損耗はリフォーム費用を負担してもらえます。
しかし、故意や過失でリフォームが必要になった場合でも、経年による変化を考慮しなくてはいけません。

経年変化の考え方

賃借人が経過年数1年で毀損させた場合と経過年数10年で毀損させた場合を比較すると、後者の場合は前者の場合よりも大きな経年変化・通常損耗があるはずであり、この場合に修繕費の負担が同じであるというのでは賃借人相互の公平をも欠くことになる。
そこで、賃借人の負担については、建物や設備等の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合 を減少させることとするのが適当である。

引用:国土交通省

上記のように、故意や過失で必要になったリフォーム費用から、経年変化の考慮された費用をゴミ屋敷の住人に負担してもらえます

原状回復の範囲については、以下の記事でわかりやすく解説しているので、こちらも参考にしてみてください。

5-2.負担してもらえない費用

ゴミ屋敷の住人に負担してもらえない費用は、経年変化による劣化や、通常損耗によるリフォーム費用です。

壁紙を例にすると、

「日焼けによってクロスが焼けてしまった」
「大型家具や家電を置いていて、床が凹んでしまった」
「画鋲を使用して小さな穴が開いてしまった」

など、通常使用での損耗や、劣化によるリフォーム費用は、貸主の負担です。
また、故意や過失でリフォームが必要になった場合でも、経年の変化を考慮する必要があり、住居年数が長い場合は、貸主側で負担する割合が大きくなります

事前にどうしても支払ってもらいたい費用がある場合、賃貸契約を結ぶときに特約として盛り込むことができます。
特約については、以下の記事でも触れているので、こちらも参考にしてみてください。

6.アパートのゴミ屋敷を片付けるには業者選びが重要

「水回りの汚れがひどく、配管が詰まってしまっている」
「害虫が発生している」
「長年ゴミ屋敷状態だったせいで、臭いがとれない」

というときは、通常のハウスクリーニングでは対応できないため、業者選びが大切です。

ゴミ屋敷の片付け業者を選ぶときのポイント

  • 配管の洗浄作業ができる
  • 害虫駆除に対応している
  • 消臭作業が行える
  • ゴミ屋敷の片付け実績が豊富

ゴミ屋敷の片付け業者を選ぶときは、ゴミ屋敷化で発生してしまった問題を解決できる業者を選びましょう。

ゴミ屋敷の片付け実績が豊富な業者なら、より安心して片付けの依頼ができます。

リスクベネフィットでは、特殊清掃の経験を活かしたゴミ屋敷清掃を行っています。

  • 24時間・年中無休で対応
  • 過去8,000件以上の豊富な実績
  • 自社特許技術で完全消臭が実現可能
  • 害虫駆除・配管掃除・近隣対策に対応

「次の住民が決まっていて、引き渡しまでに時間がない」

といった場合にも対応できるので、ゴミ屋敷の片付けを清掃業者へ依頼しようと考えている方は、ぜひ弊社ご相談ください。

7.まとめ

この記事では、管理しているアパートでゴミ屋敷が発生した際の対応の仕方について紹介しました。

最後に、管理しているアパートにゴミ屋敷が発生した際の対応の流れについて振り返りましょう。

アパートでゴミ屋敷が発生した際の対応の流れ

  1. ゴミを片付けるように注意をする
  2. 内容証明郵便を送る
  3. 行政に相談をする
  4. 明け渡し訴訟をする

アパートでゴミ屋敷が発生したら、自力で解決しようとせず、公的機関に頼ることも必要です。
自力で解決しようと行き過ぎた対応を行うと、刑事事件へと発生する恐れがあります。

また、ゴミ屋敷状態からの原状回復には、多額の費用が必要です。
ゴミ屋敷の住人に負担してもらえる費用をしっかりと把握しておきましょう。

この記事を参考に、アパートのゴミ屋敷を上手に解消してください。