アパート（賃貸）の臭いで退去｜原状回復はどこまで行うのか？

「部屋の傷を直すのにどれくらい請求されるの？」
「請求費用が高かったらどうしよう…」

アパートの退去前に、このような不安を感じている人は多いのではないでしょうか。
退去時の費用をある程度把握して不安を解消するためにも、傷や汚れの程度によって、みんながどれくらいの費用を支払っているのか相場を知っておきたいですよね。

実は、大家から請求されるアパートの原状回復の中には、入居者が負担する必要のない費用が追加されていることがあるので、費用相場だけでなく誰がどこまで支払う義務があるのかということを理解しておくことが大切です。

原状回復の費用相場だけでなく、費用を少しでも安くするテクニックやトラブルの解決法もまとめました。安心して引っ越しの日が迎えられるように、ぜひ最後まで読んでみてください。

1.アパートの原状回復は誰が負担すればいいの？

アパートの原状回復費用を誰が負担するのかについては、国土交通省が作成する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に定められています。

ガイドラインに法的な拘束力はありませんが、裁判所の過去の判例を基に作成されているので、裁判になった場合はガイドラインを参考に判決が下されます。

トラブルになった場合は、実質的にガイドラインの内容が優先されるので、まずはアパートの原状回復を誰が負担するのかについて、ガイドラインに基づいて詳しく説明していきます。

1-1.経年劣化の費用負担は「大家」

ガイドラインに定められている経年劣化とは、日光や湿気・通常の生活の範囲内で起こる消耗や、傷・汚れが該当します。

例えば、床や壁の色褪せ・家具や家電の設置跡など、生活する上で防ぎようのない傷や汚れの原状回復費用は大家の負担となります。

入居者が原状回復費用を負担する必要がない、具体的な経年劣化の傷や汚れは以下の内容となります。

このように、年数とともに消耗したものや、一般的な生活の中で起こり得る傷や汚れは大家の負担となります。

1-2.故意・過失の費用負担は「入居者」

故意・過失とは、壁に釘を打つ・壁に落書きをするなど、普通の生活では起こらない傷や汚れが該当します。他にも、入居者の手入れ不足で発生したカビやシミ、錆や油汚れも故意・過失に該当することがガイドラインに定められています。

入居者が原状回復費用を負担する傷や汚れとはどういったものなのか、以下の具体的な故意・過失の内容を参考にしてください。

たとえ意図せずに付けてしまった傷や汚れであったとしても、入居者の負担となります。

1-2-1.故意・過失でも原状回復にかかった費用を全額支払う必要はない

入居者が負担すべき項目に該当していた場合でも、その修繕にかかる費用を全額負担する必要はありません。

その理由として、故意・過失による傷や汚れがなかったとしても、経年劣化や通常の生活により壁紙や床等の全ての物は消耗していくことが前提となっているからです。

壁紙など消耗していく物の価値は1年ごとに減少し、6年で1円の価値にまで下がります。
そのため、入居者が支払う原状回復の費用は、アパートの年数や入居者が住んだ期間を考慮して、年々安くなるように計算する必要があります。

例えば、アパートに3年間住んだ場合の壁紙の張替え費用が6万円だった場合、入居者の支払う金額は半額の3万円ということになります。

壁紙は6年で1円になる計算ですが、物によって価値が下がらない・下がる年数が違うものがあるので、詳しくはガイドラインの「別表２ 賃借人の原状回復義務等負担一覧表」をチェックしてみてください。

以上のことから、原状回復とは入居当時の状態に戻すことではなく、下図のように、故意・過失による傷等から通常に使用していた場合の経年劣化の状態までに回復させた費用が、入居者分の負担となります。
残りの部分の、経年劣化した状態から新品（グレードアップ）に修繕する部分の費用は、大家の負担となります。

出典：国土交通省「原状回復のガイドライン」

ちなみに、善管注意義務違反とは故意・過失と同様で、結露を放置してカビやシミが拡大するなどの、入居者の管理不足・清掃不足による傷や汚れが該当します。

1-3.賃貸契約の特約内容によって経年劣化も「入居者」負担

賃貸契約の特約には、ガイドラインに定められている大家が負担すべき原状回復費用を、退去時に入居者が支払うという約束事が書かれています。

大家側は特約の内容を自由に設定できるので、先ほど紹介した経年劣化の原状回復費用も入居者が支払う場合があります。

ただし、全ての特約が有効というわけではありません。入居者が一方的に不利となる不当な特約内容だった場合は、入居者が契約書に判を押したとしても無効となります。

不当な特約の事例として、「退去日から原状回復が終了するまで家賃の倍額を支払う」という内容は裁判所によって無効となりました。

自由に設けることができる特約ですが、不当な内容や多額の請求を要求するような特約は認められていないので安心してください。

1-3-1.ハウスクリーニング代は特約に記載されていることが多い

ハウスクリーニングでは、次の入居者がいつでも住める状態にするためプロが清掃を行います。

ガイドラインでは、次の入居者を確保するための清掃なので、大家が負担することとなっています。しかし、賃貸契約の特約に「ハウスクリーニング代は入居者が負担する」という内容が付帯されている場合は、入居者が費用を負担する必要があります。

最近の賃貸契約の特約には、ハウスクリーニング代について記載されていることが多いので、アパートの退去時には、最低限ハウスクリーニング代がかかる可能性があることを念頭にいれておきましょう。

1-3-2.その他の特約にも要注意

ハウスクリーニングに次いで多い特約が、入居者による経年劣化の原状回復費用の負担です。

特約に「○○と××の経年劣化の修理費用は、入居者の負担とする。（○○費用10,000円　××費用20,000円）」と、具体的に記載されている場合は、最高裁判所でも特約の内容が有効だと認められています。

ただし、「通常損耗や経年変化の修理費用は、入居者が負担する。」という抽象的な内容の場合は特約に効力はありません。

抽象的な特約内容では入居者が負担すべき金額がわからないので、このような特約の場合は裁判所で無効となる判決がでています。そのため、入居者が支払う必要はありません。

2.アパートの原状回復にかかる費用相場

入居者が負担する原状回復の内容についてわかったところで、実際に原状回復にどれくらいの費用がかかるのかということが、もっとも気になる点ではないでしょうか。

退去時にどれくらいの費用がかかるのかを把握しておくために、

• 賃貸契約の特約に多いハウスクリーニング代
• 故意・過失による原状回復にかかる費用

この2点の費用相場を確認して、原状回復にどれくらいかかるのかをイメージしていきましょう。

2-1.ハウスクリーニングの費用相場

ハウスクリーニングでは、消毒・ワックスがけ・水回りの掃除・エアコン内部の洗浄など、部屋全体のクリ―ニングが専門業者により行われます。

退去前にきれいに掃除しておけばハウスクリーニング代が安くなりそうですよね。しかし、賃貸契約の特約に「ハウスクリーニング代は入居者が負担」と記載されている場合は、どんなにきれいな状態であってもハウスクリーニング代を退去時に支払う必要があります。

ハウスクリーニング代は、室内の広さによって料金が異なるので、以下の間取り別のハウスクリーニングの費用相場を参考にしてください。

間取りだけでなく、地域によってもハウスクリーニングの費用が変動するので、多めに見積もっておくと安心です。

2-2.故意・過失による原状回復の費用相場

故意・過失による傷や汚れの原状回復では、経年劣化が考慮されるため費用の全額を支払う必要はないと紹介しました。

しかし、それはあくまでも床や壁紙といった材料が対象なので、人件費や工事費用は安くなりません。故意・過失による傷や汚れは、必ず原状回復費用が発生すると考えておきましょう。

実際に請求される金額の相場を【床・壁・建具・設備】ごとに算出しました。
原状回復費用にどれくらいかかるのかを把握するための参考にしてみてください。

【床】

※1㎡＝畳1枚の半分

一般的に上記の原状回復費用で足りますが、いくつも修繕が必要な場合は部屋全体の張替えとなります。

【壁】

壁紙の傷が一部の場合は、破損箇所がある1面分の張替え費用のみの負担となり、全面分の費用を支払う必要はありません。

【建具】

柱やふすまといった建具は、1本・1枚単位で原状回復費用が発生するので高額になりやすい箇所です。

【設備】

手入れを怠ったカビ・錆・水垢・油汚れは入居者負担ですが、ハウスクリーニングで落ちる程度なら追加費用がかからない場合もあります。

3.アパートの原状回復費用を安くする方法

アパートからの引っ越しにもお金がかかるので、できるだけ退去時に支払うお金は安くしたいですよね。

原状回復費用を決定するのは、退去時に行われる大家や管理会社と一緒に室内の現状を確認する「退去立ち合い」の時です。この時に、室内の傷や汚れをチェックして、原状回復の必要性やそれにかかる費用をある程度算出します。（最終的な金額の確定は後日郵送で送られます。）

つまり、原状回復費用を安くするためには退去立ち合い前がポイントとなります。

退去立ち合い前のポイントは以下の2つです。

• 自身で掃除をする
• 専門業者に見積書を依頼する

この2つのポイントをおさえておくことで、清掃業者によるクリーニングの追加費用や、大家指定の業者による上乗せ請求といった無駄な出費をなくすことに繋がります。

原状回復費用を安くするための2つのポイントについて、詳細を確認していきましょう。

3-1.退去時の立ち合い前に掃除をしておく

退去立ち合い時にカビ・錆・水垢・油汚れがあると、手入れを怠った故意・過失に該当してしまいます。ハウスクリーニングとは別で追加の清掃費用が発生してしまうので、退去立ち合い前に汚れを落としておくことが大切です。

ただし、間違った清掃方法で設備を傷めてしまうと、修繕費用が請求される可能性もあるので、正しい清掃方法で汚れをきれいにしておきましょう。

【汚れの種類と清掃方法】

●カビ
塩素系のカビ取り剤をスプレーし、20分～30分放置してから水で洗い流す。
それでも落ちない箇所は、再度スプレーしてからキッチンペーパーをかぶせ、さらにスプレーをしてからラップで密閉する。半日放置してから水で洗い流す。（3回繰り返せば完全に除去可能）

●錆
錆部分を水で濡らし、還元性漂白剤をふりかけてスポンジなどでこする。

●水垢
クエン酸スプレーを浸したキッチンペーパーを水垢に貼り付け、ラップで密閉する。1時間放置してからマイクロファイバー素材の布でこすり落とす。

●油汚れ
重曹50gに対して食器用洗剤を50ml混ぜ、ペースト状にしてから油汚れに厚く塗る。ラップを密着させて、1時間放置してからスポンジでこすり落とす。

掃除を行う際は、肌荒れ防止用に手袋を着用して、しっかりと換気を行ってください。

3-2.原状回復の見積もりを自分で依頼する

退去立ち合いには大家指定の業者が室内の確認に来るため、原状回復費用を上乗せして見積もり書を作成している可能性があります。

実際の事例では、原状回復費用23万円の請求に不満を感じた入居者が、別の見積もり業者に依頼を行ったところ、経年劣化に該当する項目が多く、最終的に入居者の負担が3万円になったというケースもあります。

このように、入居者に支払い義務がない箇所も追加されているケースが多いので、大家指定の業者との退去立ち合い前に、原状回復に特化した見積もり業者へ依頼することをおすすめします。
原状回復の専門知識がない業者では、経年劣化の見極めができないため「アパート　原状回復　見積り」で専門業者を検索してみてください。

見積もりは無料で行ってもらえるので、複数の業者に見積もりを依頼して参考にするようにしましょう。

出来上がった見積もり書は退去立ち合い前に大家に提出することで、大家側の業者も慎重な清算業務をせざるを得なくなり、不当な上乗せ請求を回避することに繋がります。

4.アパートの原状回復で多額の請求をされた時の対処法

大家から請求された原状回復費用が、想像以上の請求額で驚いた方もいるのではないでしょうか？実は、高額な請求には、入居者が負担する必要のない部分まで含まれていることが多いので注意が必要です。

「請求書に書かれているから」とその通りに支払うのではなく、本当に入居者が支払うべき内容なのかを確認することが大切です。

高額請求の対処法として、見積書の確認方法や第三者機関による相談方法をご紹介していきます。

4-1.見積り内容がガイドラインを順守しているか確認する

原状回復の請求書に金額のみが記載されている場合は、どのような原状回復が行われるのかがわかりません。まずは大家に連絡をして、修繕する内容が書かれている見積書に作り直してもらいましょう。

詳細が書かれた見積書が届いたら、不当な請求が含まれていないかを確認します。
請求内容の正当性を見極めるために、ガイドラインに記載されている「誰がどこまで支払うのか」という支払い範囲についてのポイントが重要となります。

以下にそのポイントをまとめたので、各項目が守られていない場合は、大家に矛盾点を説明して費用の交渉を行いましょう。

ガイドラインの支払い範囲のポイント

• 次の入居者を確保するための費用（壁紙やコンロ等を新品に交換する費用）は大家の負担となり、入居者が支払う義務はない。
• 日光や湿気などによる経年劣化や、通常の生活の範囲内で起こる消耗による修繕費用は大家の負担となり、入居者が支払う義務はない。
• 故意や過失による修繕費用を入居者が全額負担する義務はなく、修繕や交換にかかった費用から経年劣化分を差し引いた金額のみを負担する。

「自分で大家との交渉を行うのは難しい」という人も多いかと思います。その場合は、次項の『消費生活センターに相談する』をご確認ください。

4-2.消費生活センターに相談する

大家との交渉が上手くいかない・交渉できない場合は、消費者センターの窓口か電話で相談しましょう。相談料金は無料で、資格や専門知識のある相談員が法律に基づいたアドバイスや、大家との交渉を行ってくれます。

具体的に相談するために、原状回復の請求書や賃貸契約書を手元に用意しておきましょう。

※消費者生活センターに電話がつながらない場合は、国民生活センターが対応してくれます。

4-3.民事調停を申し立てる

消費者センターからの交渉でも上手くいかない場合は、民事調停を申し立てるという方法もあります。

民事調停では、調停委員会（裁判官と民間人2人以上）が入居者と大家の仲介に入り、お互いの話し合いを基に問題解決の方法をアドバイスしてくれます。調停で解決する期間は平均して2～3ヵ月で、2～3回話し合いの場を設けることとなります。

民事調停を申し立てる際は、大家側の住所地を管轄する簡易裁判所で民事調停を申し立てましょう。手数料は500円と少額で、手続きも簡単に行うことができます。

民事調停申し立てに必要な物

• 印鑑（シャチハタは不可）
• 手数料500円
• 当事者の呼び出し等で使用する切手代2,600円（現金）※地区により金額が変動
• 原状回復の請求書と賃貸契約書などの証拠書類の写し

民事調停の申し立て手順

1. 大家側の住所地を管轄する簡易裁判所の窓口で「申立用紙」をもらう
2. 窓口の記入方法に従い書類を作成する
3. 申立書・手数料・相手方に送る郵便切手を提出する

裁判所と聞くと身構えてしまいますが、法務省によると平成30年では年間3.4万件も民事調停が実施され、多くの人が身近に利用していることがわかります。

5.アパートの原状回復でトラブルの多い「ニオイ」問題｜多額請求の可能性あり

目には見えない臭いの修繕費用は、アパートの原状回復でトラブルになりやすい問題です。
ペットやタバコの臭いが染みついて、通常のハウスクリーニングや壁紙の全面張替え等で改善しなかった場合、50万円を超える費用を払った事例もあります。

ペットやタバコの染みついた臭いを消臭するには特殊な清掃が必要となるので、特殊清掃にかかる費用相場や安く済ませる方法をご紹介します。

5-1.強力な消臭にかかる費用相場

染みついたペットやタバコの臭いを消臭する作業には、平均15万円前後の費用がかかります。
ちなみにこの金額は消臭作業のみの料金で、ペットやタバコの臭いが染みついた「壁紙や床の張替え」「エアコン内部の洗浄」といった費用も入居者の負担となり、高額な請求になるケースが多くなります。

6畳のワンルームで、「消臭費用・壁紙や床の張替え・エアコン内部の洗浄」の請求額を計算してみたので参考にしてみてください。

強力な消臭にかかる費用例

消臭作業に加えてその他の修繕も全額負担となるため、高額な請求になりやすいことがわかります。

5-2.退去時の立会い前に専門業者で完全消臭しておく

室内に強力な臭いを残したまま大家との退去立ち合い日を迎えてしまった場合、消臭作業とは別に「クロスや床の張替え」「エアコン内部の洗浄」の費用まで請求されてしまいます。

退去立ち合い前に消臭作業を行っておけば、そのような無駄な原状回復費用がかかることがありません。

しかし、ペットのおしっこに含まれるフェロモン臭は、専門業者にお願いしても完全に取り除くことが難しい場合があります。せっかく自身で業者に依頼しても、臭いが残っていては結局大家側の消臭作業も入ってしまので、二重で支払うという最悪の結果になることもあり得ます。

そうならないためにも、完全に消臭することがもっとも重要で、ペットの特殊清掃に特化した専門業者に依頼するのがおすすめです。

6.まとめ

最後にもう一度、この記事の重要ポイントをおさえておきましょう。

誰がどこまで支払う義務があるのか

• アパートの原状回復費用は、大家の負担となる経年劣化と、入居者の負担となる故意・過失にわかれている。
• 故意・過失であっても、原状回復にかかった費用を全額負担するわけではなく、経年劣化の状態までに回復させた費用を負担する。
• 賃貸契約の特約内容によって、経年劣化分も入居者が負担する場合がある。

原状回復費用を安くするポイント

• ポイント1：自身で掃除をする
• ポイント2：専門業者に見積書を依頼する

不当な原状回復を見極めるポイント

• ポイント1：次の入居者を確保する清掃や修繕が含まれていないか
• ポイント2：経年劣化・通常消耗の費用が含まれていないか
• ポイント3：故意・過失の原状回復費用から経年劣化分が差し引かれているか

多額な請求をされないために

• トラブルになった場合は、消費者生活センターや民事調停に申し立てる。
• ペットの頑固な臭いは、退去立ち合い前に専門業者で完全消臭しておく。

この記事で、原状回復にかかる費用への不安や問題が解消されることを願っています。