賃貸の原状回復は負担範囲によって決まる!|原状回復の基礎知識

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賃貸の原状回復は負担範囲によって決まる!|原状回復の基礎知識

「引越しの際に原状回復費用って払う必要はあるの?」
「原状回復ってどれぐらい費用がかかる?」

ただでさえ引越し費用がかかるのに、原状回復の費用まで請求されてしまったらと、不安を感じているのではないでしょうか。

結論から言うと、通常使用による経年劣化や摩耗などによる部屋の傷や汚れは自己負担で原状回復する必要はありません。

なぜなら負担範囲は法律によって以下のように決まっているからです。

居住者負担
ものを落として床にできた傷など、居住者の不注意、故意、ルール違反などでできてしまったものは居住者が負担しなければなりません。

大家さん、管理会社負担
日光などによる色あせなどの経年変化、家具設置による摩耗など、誰が使っても同じようにできてしまうものは借り主が負担してくれます。

上記のように原状回復をしなければならないのは居住者のルール違反や故意に発生してしまった傷や汚れによるもので、通常使用の場合は原状回復費用を払う必要がありません

このように自己負担範囲と原状回復義務について正しく理解すれば、払う必要のない原状回復費用の出費を抑えることができるかもしれません。

ただし、具体的にどのようなケースが原状回復費用を払う必要があるかないかはわかりにくいと思うので、本記事で詳しく解説していきます。

この記事では原状回復費用の相場の計算方法や、原状回復費用をできるだけ抑える方法についても解説します。

「原状回復費の自己負担額を知りたい」
「原状回復費をできるだけ安くしたい」

といった方にもぴったりの内容になっています。

ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

1.意図的、不注意で損傷させない限りは居住者に原状回復義務はない

冒頭でもお伝えしたとおり、通常使用による経年劣化や摩耗などによる部屋の傷や汚れは自己負担で原状回復する必要はありません。

このことを正しく理解するために、居住者の原状回復義務とその範囲について解説していきます。

原状回復義務と通常損耗の範囲について2004年に国交省が改定を公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に詳しく書かれているので、これを基にできるだけわかりやすく解説していきます。

1-1. 経年変化や通常損耗による原状回復費は払う必要はない

経年変化や通常損耗による原状回復費は居住者が支払う必要はありません。

2004年に国交省が改定を公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって、原状回復義務は以下のように制定されているからです。

貸借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち貸借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」

出典:国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(再改訂版)H23年8月

ここから読みとれるのは、居住者が住んでいる間に生じた損耗のうち、住者自ら復旧するのは居住者の故意、過失、善管注意義務違反によって生じたものだけでいいということです。

すなわち、居住者の故意、過失、注意義務違反に該当しない損耗、言い換えると、誰が住んでも同じようにできてしまうような汚れや損傷は家主さん、管理会社が負担しなければならないということです。

この誰が住んでも同じように出来てしまう損耗を「経年変化」「通常損耗」といいます。

これから原状回復義務について理解を深めていく上での基礎となりますからしっかり理解しましょう。

1-2. 通常損耗、経年変化の範囲とは

誰が住んでも同じようにできてしまう傷や汚れを通常損耗、経年変化と呼びますが、国交省のガイドラインによると、以下のようなものが通常損耗、経年変化に該当します。

通常損耗の具体例

  • 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
  • テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
  • 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色
  • 賃借人(大家さん)所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
  • 下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴
  • 設備・機器の故障・使用不能(機器の寿命が原因になるもの)

※通常損耗とは、生活上避けられない傷や汚れのことをいいます。

経年変化の具体例

  • 日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
  • 電球によるクロスの色あせ
  • 風や湿気によるゴムやネジが傷み など

※経年変化とは、年月の経過によって品質や性能が変わることをいいます。

上記のような普段の使用において仕方がなくできてしまう傷や汚れについては原状回復義務を負う必要はありませんので、ご安心下さい。

原状回復費を求められたときは部屋の状態が上記のような通常使用における範囲ではないか確認してみましょう。

原状回復費の負担範囲のポイント

傷や汚れが生じた原因が、「経年変化」「通常損耗」である場合は家主負担になるが、居住者の意図、不注意などで生じた場合は居住者が負担しなければならない。

2.居住者が原状回復費を負担する4つのパターン

通常の使用では、原状回復費用を払う必要がないということがおわかりいただけたでしょうか。
そうはいっても、通常の使用に該当しなけれれば原状回復費を払う必要があります。

以下の4つのケースは居住者が原状回復費を払わなければなりませんので確認していきましょう。

それぞれ具体的に解説していきますね。

2-1. 手入れの怠り

手入れの怠りによる通常の清掃で落ちない汚れなどについては居住者が原状回復しなければなりません。

なぜなら居住者がこまめに部屋を手入れをしていれば通常の清掃で落ちることから、居住者に責任が問われるからです。

以下、手入れ怠りの具体例です。

手入れの怠りの具体例

  • 飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ
  • 冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損
  • クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食
  • 風呂やトイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れによる設備の損傷
  • 結露を放置したことによるカビ、シミ

上記のように、飲みこぼし跡やサビ等を放置して汚れが落ちなくなった場合、明らかに手入れの怠りが原因といえます。したがって原状回復費は居住者が負担しなければなりません。

2-2. 不注意でできた傷や汚れ

不注意でできた傷や汚れは居住者が原状回復費を負担しなければなりません。

なぜなら居住者が部屋や物を気をつけて使っていれば、傷や汚れは生じないので、その責任を取る必要があるからです。

以下は不注意によって生じた傷や汚れの具体例です。

不注意の具体例

  • ものを落下させて生じたフローリングの傷や凹み
  • 引越作業等の際に家具移動などで生じたキズ
  • クーラーからの水漏れを賃借人が見逃していて発生した壁等の腐食
  • 鍵の紛失または破損による取替え
  • 入居者の不注意で雨が吹き込んだ事による変色、色落ち

上記のように、うっかり手を滑らせて床にものを落下させる、移動中に家具を壁にぶつけるといった行為は注意不足といえるため、居住者が原状回復費用を払わなければなりません。

2-3. 通常の使用ではできない傷や汚れ

通常とはいえない使い方をしてできた傷や汚れの原状回復費は居住者が負担しなければなりません。

なぜなら賃貸物件で求められる一般的な用途にしたがって部屋を使っていれば、傷や汚れは生じなかったはずだという考えがあるからです。

以下が「通常とはいえない使用」の具体例です。

通常とはいえない使用の具体例

  • 壁のくぎ穴、ネジ穴(下地ボードの補修が必要なもの)
  • 居住者が天井に直接付けた照明器具の跡
  • ペットによる柱等のキズ、臭いの付着
  • カーテンポールにぶら下がって破損
  • 子どもの落書き等故意による壁などの損傷

上記のように、浴室のカーテンポールにぶらさがる、照明を取り替えるために天井に穴をあけるといった行為は、通常の設備の使い方とはいえないため、居住者が原状回復費を負担しなければなりません。

2-4. 用法違反の場合は違反金がかかる

賃貸借契約書に定められたルール(用法)に違反してことで生じた傷や汚れも居住者負担となります。

これについては言うまでもありませんが、入居時に居住者が同意した賃貸契約書に書かれたルールを破ったことで傷や汚れが発生した場合は原状回復費がかかりますし、違反金もかかる可能性があります。

以下、「用法違反」で生じた傷や汚れの具体例です。

用法違反の具体例

  • 喫煙禁止物件で喫煙し、ヤニでクロスが変色し、臭いが付着した
  • ペットの飼育禁止物件で猫を飼い、キズや匂いがついた
  • 増改築禁止物件でベランダに屋根を増築し、壁に穴を開けた

上記のように、ペット禁止物件で猫を飼っておしっこの臭いが部屋に染み付くなど、禁止事項に違反して傷や汚れが生じた場合、居住者は原状回復費と違反金を負担しなければなりません。

ただし、禁止内容、違反金があるかどうかは賃貸借契約書によって変わります。一般的に大家さんが賃貸契約書の原本、不動産、管理会社がコピーを保管しているはずですから、確認してみてください。

3.原状回復費の相場

ここまでお読みいただき、原状回復しなければならないケースについておわかりいただけたのではないでしょうか。

そこで実際にどれくらい費用がかかるのかと気になっているのではないでしょうか。

以下では原状回復にかかる費用についてご紹介していきますね。

原状回復費用がおおよそいくらになるかわかると思いますので、ぜひ参考にしてみてください。

3-1. 間取り別の退去費用相場

一般的に部屋の間取りが大きいほど原状回復費は高くなります。

部屋が広いほど修繕しなければならない場所は増えますし、傷や汚れが広範囲に及びやすいので費用が高くなるからです。

以下は部屋の間取りに応じた退去費用の相場です。

間取り退去費用の平均
ワンルーム、1K、1DK、1LDK49,980
2K、2DK、2LDK79,924
3K、3DK、3LDK、4K、4DK、4LDK90,139

参考:株式会社プラスワン「賃貸物件の退去費用に関するアンケート

※費用は担当する会社や業者、損耗の度合いなどによって異なります。

上記のようにワンルームから1DKの場合は約5万円ですが、2Kから2LDKの場合は約8万円と、原状回復費用は1.5倍以上になります。部屋の間取りが大きいほど原状回復費用は高額になりやすいことに気をつけましょう。

3-2. 修繕内容別の原状回復費用相場

3-1. 間取り別の退去費用相場でもお伝えした通り、修繕内容によっても原状回復費用は大きく異なります。
原状回復費用を把握する上で重要なのは、まず部屋の状況によってどのような修繕が必要かを把握し、それに基づいて費用を見積もることです。

修繕内容別の原状回復費用相場は以下のようになっています。

修繕内容修繕費の相場
壁や天井の穴補修1.53万円/箇所
※小さな穴やひっかき傷は1.5万円、直径5センチ程度までの穴は3万円が相場です。こぶし大以上の大きな穴は5万円を超える場合もあります。
フローリングの汚れ除去12万円/箇所
壁紙の張替え10001500/㎡あたり
フローリングの張替え10001500/㎡あたり
カーペットの張替え3000/㎡あたり
畳の張替え6000/畳あたり

※費用は担当する会社や業者、損耗の度合いなどによって変わります。

上記のなかで特に原状回復費用がかかりやすいのが張替え費用です。色味や質感を統一するために、たとえ傷や汚れが壁や床の一部であっても、大規模な張替えを求められる場合があるので注意しましょう。

以下の計算式で、張替え費用を具体的に計算することができます。

張替え費用の計算式
1面張り替えの場合:単価× 縦の長さ× 横の長さ×1.2

※最後に1.2を掛けるのは、実際の面積よりも少し大きめに張替え用の資材を用意する必要があるからです。

上記のように、原状回復費は修繕内容によって大きく変わります。特にフローリングや壁紙の張替え費用は高額になりやすいので気をつけましょう。

3-3. 高額請求されやすい2つのケース

実はあまり気づいていないかもしれませんが、原状回復費が高額になりやすいケースがあります。
なぜなら汚れや匂いが見えない場所に発生したり、広範囲に広がっている可能性があるからです。

代表的なものとして次の2つがあります。

  • 水回りの手入れ不足によるカビやシミがある
  • ペットによる傷や臭いがある

それぞれ具体的に解説していきますね。

3-3-1. 水回りの手入れ不足によるカビやシミがある

窓ガラス、トイレ、キッチンなど、水回りに発生したカビやシミは小さいことから軽視しがちです。しかし、気づかないうちに範囲が広がり、原状回復費が高額になる場合があるので気をつけましょう。

例えば、窓ガラスが結露しやすい環境を放置していると隣接する壁にも結露が発生してカビやシミができてしまうことがあります。さらにカビ菌が増殖することでカビが拡大し、室内の広範囲にカビが生えている状況に陥るケースがあります。

こうした場合、壁紙の張り替えが必要になり、張替える面積が広がるほど費用が高くなります。例えば、6畳の部屋の場合、1つの壁であれば張替え費用は2〜4万円程度ですみますが、複数の壁の場合は10万円近くになることがあります。

3-3-2. ペットによる傷や臭いがある

ペットによる傷や匂いの原状回復費用は高額になりがちです。特に臭いについて、飼い主は慣れてしまっているので気にならなくても、他の人は気になる場合があるので注意しなければなりません。

以下のようなケースでは高額になりやすいので気をつけましょう。

【ペットを飼っていて高額になりやすいケース】

柱が爪とぎ、噛んで傷だらけ

浅いひっかき傷ならさほど高額になりませんが、傷が原因で柱の老朽化や腐食が進んでしまったり、穴が開いてしまった場合、高額になりがちです。

費用例:1~5万円(傷の数、状態によって増減)

フローリングに無数の引っかき傷がある

傷そのものは浅くても、数が多いことから高額になりがちです。

費用例:1.5〜3万円(傷の数、状態によって増減)

壁紙がおしっこで壁紙が変色

変色箇所は一部であっても、壁紙の質感を統一するために全面張替えとなるケースがあり、高額になりやすいです。

費用例:6畳で約4万円(張替える面積が広がると増加)

部屋全体にペットの臭いが染み付いた

匂いが部屋全体に染み付いていることが多く、壁紙などの全面張替えとなり、高額になりやすいです。

費用例:6畳で約4万円(張り替える面積が広がると増加)

上記のようにペットを飼っている場合は原状回復費用が高額になりがちです。

壁や床のひっかき傷、シミ、臭いなどを合わせて修繕することになれば、10万円以上の高額請求となる場合があるので気をつけましょう。

4.特殊清掃業者に原状回復を相談すべき2つのケース

「原状回復なのに特殊清掃業者?」
「特殊清掃業者ってなに?」
と思ったのではないでしょうか?

特殊清掃業者とはペットの消臭から孤独死現場の清掃まで、ありとあらゆる清掃を請け負う業者のことです。

実は以下のケースにあてはまる場合、退去前に特殊清掃業者に原状回復を依頼した方がいいケースもあります。

  • ペットを飼っていて、できるだけリーズナブル原状回復したい

それではその理由について解説していきます。

4-1. ペットを飼っていて、できるだけリーズナブル原状回復したい

「ペットを飼っていて、できるだけリーズナブルに原状回復したい」という方は一度特殊清掃業者に相談しましょう。

特殊清掃業者ではペット物件、孤独死、水害、火災現場など、部屋の傷や汚れ、臭いがひどい現場の清掃を専門的に行ってきた経験から、ペット消臭の高度な技術を複数持っています。

薬剤散布、脱臭機、特殊コーティングなど、独自に編み出した技術から、部屋の状況に応じてリーズナブルな方法を提案することができます。

例えば、ペットのおしっこの臭いをなんとかしたい場合、特殊清掃業者では部屋全体の壁紙や床を張替えず、脱臭機だけで臭いをおさえることができる場合があり、原状回復費用をおさえることができます。

臭いに慣れている居住者は気づきづらいものの、実は臭いが染み付いていて、大家さん、管理会社が気づく場合があります。さらにペット禁止物件の場合、消臭のための原状回復費用だけでなく、違反金をとられる場合があるので注意しましょう。

ペットを飼っている部屋の原状回復を行いたい場合、特殊清掃業者に相談してみましょう。

5.引越し前の原状回復ならリスクベネフィットにお任せください

引越し前に原状回復したい場合は「リスクベネフィット」へご相談ください。

リスクベネフィットは特殊清掃業の業界最大手です。国内初の特殊清掃会社として業界を先導し、ペット消臭清掃、孤独死現場の特殊清掃、災害復旧など、清掃実績は8000件を超えます。北海道から沖縄まで全国に9支部を展開し、サービスを提供しています。

リスクベネフィットが提供するサービスには以下のような強みがあります。

リスクベネフィットが提供するサービスの2つの強み

  • 3つの特許技術による完全消臭
  • スタッフの迅速な対応

もう少し詳しくご紹介していきましょう。

5-1. 3つの特許技術による完全消臭

リスクベネフィットはこれまで消臭にかかわる3つの特許、「フェロモン臭分解」「オゾン燻蒸」「特殊コーティング」を取得。これらの技術によってあらゆる現場で完全消臭を実現してきました。

それぞれ簡単に説明していきますね。

フェロモン臭分解
ペットのおしっこなどに含まれるフェロモン臭を分解します。アンモニア臭の除去や清掃だけでは完全消臭はできません。フェロモン臭を分解する独自の技術があってはじめて、完全消臭が可能です。

オゾン燻蒸
室内を無人にした状態でオゾンガスを発生させます。オゾンを利用して臭気の成分を分解していくことで、通常換気に2年かかる臭気を1~2日程度で分解し、除去することができます。

特殊コーティング
特殊なコーティングを使って床材などに強固な皮膜を作り、臭気の元になる物質を封じ込めます。

以上の技術がもたらす消臭効果は以下の画像のように実証されています。

上記は、臭気データの変化をチェックしたものです。

その結果清掃前と比べて140分の1にまで臭気を大幅低減させました。これは人間が感じないレベルの数値ですから、まさに完全消臭といっていいでしょう。

5-2. スタッフのスピーディな対応

リスクベネフィットは原状回復のご依頼に対して迅速に対応いたします。

弊社では、孤独死、水害、火災現場など、大規模かつ広範囲におよぶ原状回復を早急に行うことが求められる現場での豊富な経験から、スピーディに清掃作業を行うことができます。

また、年中無休24時間問い合わせを受付け、平均して30分以内に見積もりの概算をお伝えし、1時間以内に作業内容を説明しています。

特殊清掃ならリスクベネフィットへのお任せ下さい

リスクベネフィットでは全国どこでも孤独死の特殊清掃に対応いたします。

北海道から沖縄まで全国に9支部を展開しています。

現在支部がない地域に完成てもリスクベネフィット本部または近隣支部が対応いたしますので、まずはお問い合わせ下さい。

6.まとめ

いかがでしたでしょうか?

賃貸物件の居住者が負担しなければならない原状回復内容、費用の相場、費用を安くおさえる方法などについておわかりいただけたのではないでしょうか。

最後にこの記事の内容をまとめてみました。

賃貸における原状回復の負担内容

居住者負担
ものを落として床にできた傷など、居住者の不注意、故意、ルール違反などでできてしまったものは居住者が負担しなければなりません。

大家さん、管理会社負担
日光などによる色あせなどの経年変化、家具設置による摩耗など、誰が使っても同じようにできてしまうものは借り主が負担してくれます。

大家さん、管理会社が負担する「通常損耗」、「経年劣化」の具体例

通常損耗の具体例

  • 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
  • テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
  • 壁に貼ったポスター等によるクロスの変色
  • 賃借人(大家さん)所有のエアコン設置による壁のビス穴・跡
  • 下地ボードの張替えが不要である程度の画鋲・ピンの穴
  • 設備・機器の故障・使用不能(機器の寿命が原因になるもの)

※通常損耗とは、生活上避けられない傷や汚れのことをいいます。

経年変化の具体例

  • 日照など自然現象によるクロス・畳の変色、フローリングの色落ち
  • 電球によるクロスの色あせ
  • 風や湿気によるゴムやネジが傷み など

※経年変化とは、年月の経過によって品質や性能が変わることをいいます。

居住者が原状回復費を負担する4つのパターンと具体例

  1. 手入れの怠り
  2. 不注意による傷や汚れ
  3. 通常の使用ではできない傷や汚れ
  4. 用法違反の場合は違反金がかかる

手入れの怠りの具体例

  • 飲みこぼし等の手入れ不足によるカーペットのシミ
  • 冷蔵庫下のサビを放置した床の汚損
  • クーラーからの水漏れを賃借人が放置して発生した壁等の腐食
  • 風呂やトイレ等の水垢、カビ等、日常の不適切な手入れによる設備の損傷
  • 結露を放置したことによるカビ、シミ

不注意の具体例

  • ものを落下させて生じたフローリングの傷や凹み
  • 引越作業等の際に家具移動などで生じたキズ
  • クーラーからの水漏れを賃借人が見逃していて発生した壁等の腐食
  • 鍵の紛失または破損による取替え
  • 入居者の不注意で雨が吹き込んだ事による変色、色落ち

通常とはいえない使用の具体例

  • 壁のくぎ穴、ネジ穴(下地ボードの補修が必要なもの)
  • 居住者が天井に直接付けた照明器具の跡
  • ペットによる柱等のキズ、臭いの付着
  • カーテンポールにぶら下がって破損
  • 子どもの落書き等故意による壁などの損傷

用法違反の具体例

  • 喫煙禁止物件で喫煙し、ヤニでクロスが変色し、臭いが付着した
  • ペットの飼育禁止物件で猫を飼い、キズや匂いがついた
  • 増改築禁止物件でベランダに屋根を増築し、壁に穴を開けた

原状回復費の相場について

間取り別の退去費用相場は以下のとおりです。

間取り退去費用の平均
ワンルーム、1K、1DK、1LDK49,980
2K、2DK、2LDK79,924
3K、3DK、3LDK、 4K、4DK、4LDK90,139

※費用は担当する会社や業者、損耗の度合いなどによって異なります。

修繕内容別の相場は次です。

修繕内容修繕費の相場
壁や天井の穴補修1.53万円/箇所
※小さな穴やひっかき傷は1.5万円、直径5センチ程度までの穴は3万円が相場です。こぶし大以上の大きな穴は5万円を超える場合もあります。
フローリングの汚れ除去12万円/箇所
壁紙の張替え10001500/㎡あたり
フローリングの張替え10001500/㎡あたり
カーペットの張替え3000/㎡あたり
畳の張替え6000/畳あたり

※費用は担当する会社や業者、損耗の度合いなどによって変わります。

高額請求されやすい2つのケース

  • 水回りの手入れ不足によるカビやシミ
  • ペットによる傷や臭い

【ペットを飼っていて高額になりやすいケース】

柱が爪とぎ、噛んで傷だらけ
浅いひっかき傷ならさほど高額になりませんが、傷が原因で柱の老朽化や腐食が進んでしまったり、穴が開いてしまった場合、高額になりがちです。

費用例:1~5万円(傷の数、状態によって増減)

フローリングに無数の引っかき傷がある
傷そのものは浅くても、数が多いことから高額になりがちです。

費用例:1.5〜3万円(傷の数、状態によって増減)

壁紙がおしっこで壁紙が変色
変色箇所は一部であっても、壁紙の質感を統一するために全面張替えとなるケースがあり、高額になりやすいです。

費用例:6畳で約4万円(張替える面積が広がると増加)

部屋全体にペットの臭いが染み付いた
匂いが部屋全体に染み付いていることが多く、壁紙などの全面張替えとなり、高額になりやすいです。

費用例:6畳で約4万円(張り替える面積が広がると増加)

特殊清掃業者に原状回復を相談すべきケース

  • 早期に部屋を原状回復する必要があるケース
  • ペットによる傷や匂いの染み付きがあるケース

この記事があなたのお役に立てることを祈っています。