マンションが床下浸水したら資産価値は下がる?床下浸水時の対処方法

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マンションが床下浸水したら資産価値は下がる?床下浸水時の対処方法

「大雨でマンションが床下浸水してる!マンションって床下浸水したらどうなるんだろう?」
「床下浸水したときの補償や修理費用ってどうなるの?」

近年日本でも、大雨や台風による水害が増しており、このようなトラブルで頭を抱える人は少なくありません。特に、浸水してしまったマンションが分譲マンションだった場合、浸水した家屋はきちんと元に戻るのか、床下浸水から復旧するための費用は誰が出すのか、家の資産価値が下がってしまうのかなど、
心配は大きく膨れ上がりますよね。

結論から申し上げると、床下浸水が発生してしまったマンションでも、適切な対処を施すことでその後も住み続けることができますただし、一度浸水に遭ってしまった物件は、資産価値が下がる可能性が大きいです。建物自体がダメージを受けているとみなされ、相場価格よりも下がる可能性が高いでしょう。

さらに、床下浸水の復旧にかかる修理費用は、保険会社から補償されることはほとんどありませんただし例外として、一部の条件を満たした場合は、補償されるケースもあります。
いったいどのような条件であれば補償されるのか、前もって知っておくことが重要です。

少しでも快適な室内で再び過ごせるようになるためには、床下浸水の復旧作業を専門的に扱う業者に依頼することをおすすめします。プロによる徹底した復旧作業は、マンションの資産価値を少しでも高く維持することにもつながります。

本記事の後半では、このような視点から、業者に依頼するメリットと注意点についても、あわせてご紹介していきます。

この記事を読めば、マンションの床下浸水について実際に起きる被害を知ることができ、いざという場合の修理費用・補償はどうなるのか、またマンション自体の資産価値が下がってしまうのかどうかの詳細を知ることができます。

ぜひ最後までご一読ください。

1.マンションが床下浸水した場合の3つの影響

マンションが浸水した場合に、大きく影響が出るのは以下3か所です。

  • マンションの地下駐車場
  • マンションの1階フロアや半地下フロア
  • マンションエントランス

マンションによっては、配電設備や給水設備が1階や地下に設置しているところもあるため、この部分が浸水してしまうと、マンション全住戸が停電・断水する可能性があります。

そのため、マンションが浸水した場合は、そこに住む全ての人の生活に大きく影響が出ることを知っていただき、以下考えられるトラブルに冷静に対処していく必要があります。

浸水した場合の3つのトラブルについて、1つずつ見ていきましょう。

1-1.停電

もっとも影響が大きいトラブルとして挙げられるのは、やはり停電でしょう。

マンションの電気設備は、マンションと同じ建物内か、建物外に設置されることが多いですが、マンションによっては地下に電気設備を置いているところもあります。

床下浸水に遭った場合、この電気設備が水を浴びて壊れてしまうため、マンションの全体住戸の電気がストップし、停電となってしまうのです。

タワーマンションの停電事例

2019年10月の台風19号で、「パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー」(川崎市中原区)では、全戸停電のトラブルに見舞われました。
原因となったのは、近くの多摩川が氾濫し、電気設備のある地下3階を水浸しにしたことでした。停電は1週間続き、その間1500人近い住人達は避難生活を強いられました。

1-2.断水

私たちの生活にもっとも影響を与える2つめのトラブルとして、断水が挙げられます。

マンションの各居室への給水は、ほとんどの場合が、電気を使用した給水ポンプで行っています。そのため、停電が起きると給水ポンプも止まり、水を使用できなくなってしまうのです。

!【例外】マンションの給水方式によっては断水が起きないこともある!

ただし、電気ポンプを使用しない方式のマンションであれば、たとえ停電しても断水を避けられるケースもあります。

そもそもマンションの給水方式は、以下の通り「貯水法方式」と「水道直結方式」の大きく2通りに分けられます。

大きな貯水タンクに水を貯めてから各戸へ水を送る「貯水法方式」は、電気ポンプを使用して各戸へ給水しています。
また、「水道直結方式」では、貯水タンクは使用せず、水道管から直接水を届けます。その際、一部電気ポンプの力を利用して、給水をしているものもあります。

このように、電気ポンプとかかわりのある給水方式を利用している場合、停電時には断水してしまうので、あらかじめ避難用の水を用意しておくなど、普段からの対策が重要になってきます。

1-3.トイレの水の逆流

マンションが床下浸水すると、トイレの水が逆流することがあります。

なぜなら、大雨や台風などでマンションが床下浸水するようなシチュエーションでは、道路も浸水している可能性が高く、下水道の処理が追いついていない状況だからです。そのため、マンションから出る下水の流れをせき止めてしまい、トイレの水を逆流させてしまうのです。

1-4.エレベーターの停止

マンションの床下浸水は、エレベーターの停止も引き起こします。

ご存知のように、マンションに欠かせないエレベーターは電力で動いているため、「1-1.停電」のようにマンションの電気自体が止まってしまうと、当然エレベーターも動かなくなってしまいます

特に、お年寄りや小さいお子さんのいるご家庭などは、エレベーターがないと上り下がりが不便で困ってしまうことも多いでしょう。もちろん、階段で用が済むうちはいいのですが、30階、40階などの超高層マンションに住んでいる場合、エレベーターの停止は大変頭の痛いものとなります。

2.マンションが床下浸水した場合の修理費用と補償

マンションが床下浸水した場合に想定される3つのトラブルについてお伝えしましたが、このような浸水トラブルが起こった場合、その修理費用は一体どこから出るのか、とても気になるところですよね。

結論をお伝えすると、各居室に関する浸水トラブルについては、居住者がそれぞれ加入している火災保険から補償が出ます。ただし、床下浸水についてはほとんど補償が出ないものと考えていいでしょう。

その理由は、火災保険が補償する「水災」の条件の中に、床下浸水にあてはまるものがほぼないからです。
ただし、まれに床下浸水であっても、火災保険が定める「水災」に一部あてはまるケースがあります。その場合は、補償が出る可能性も高くなります。

また、火災保険を扱う保険会社によっても、詳細が少しずつ異なりますので、まずはご自分の加入されている保険会社がどんなことを補償してくれるのかを、正確に把握しておくことが重要です。

以下詳しく見ていきましょう。

2-1.火災保険の定める「水災」の条件とは

一般的に火災保険で補償される範囲は、以下の通りになります。

火災保険で補償されるトラブル事例
火災、落雷、爆発
風災、雪災、ひょう災
水災
盗難
水ぬれ など

このうち、マンションの浸水に関わってくるのは水災」の項目です。
ただし、火災保険の契約は、契約希望者が上記項目から自分に必要な項目を選んで契約するため、「水災」について契約を結んでいなければ対象外となります。

もしあなたが「水災」の項目をちゃんと選択して火災保険を契約していた場合、補償条件は下記の通りになります。

火災保険で支払われる「水災」の条件火災保険で補償されるトラブル事例
家財あるいは建物の保険価額の30%以上の損害を受けた場合
「床上浸水」あるいは「地盤面から45cmを超える浸水」に遭った場合

前述したとおり、床下浸水によるトラブルは、この「水災」にほとんどあてはまらないと言っていいでしょう。詳しくは次項で解説します。

2-1-1.床下浸水が補償されないケース

それでは、火災保険で支払われる「水災」の条件について、1つずつ見てみましょう。

家財あるいは建物の保険価額の30%以上の損害を受けた場合

火災保険を契約する際は、「建物のみを補償対象とする場合」「家財のみを補償対象とする場合」「建物・家財を補償対象とする場合」の3パターンの中から選択します。

このなかで「保険価額」とは、保険の対象となるモノを金銭的に評価した場合の額のことを指します。

主に、「時価」か「再調達価格」という考え方になります。

  • 「時価」….新品で購入した金額-古くなり価値が減った分=時価
  • 「再調達価格」….同じ商品を購入した場合の価格

つまり、家財道具や建物の「時価」あるいは「再調達価格」に対して、30%以上の被害を受けてしまった場合に火災保険での支払いが適応されます。

この項目では、「床下浸水への補償」はあてはまりません。

2-1-2.床下浸水が補償されるケース

次に、2つ目の「水災」の条件について見てみましょう。

「床上浸水」あるいは「地盤面から45cmを超える浸水」に遭った場合

「床上浸水」とは、床や畳が水浸しになるぐらい濡れてしまう状態のことを指します。
この「床上浸水」であれば、火災保険でしっかり補償されます。

床上浸水とは下記のような浸水深によって決まってきます。

浸水深~50cm床下浸水
浸水深50cm80cm床上浸水・大人の腰まで浸かる高さ
浸水深80cm200cm大人の胸まで浸かる(80cm~)一階の軒下まで浸かる(120~200cm)
浸水深200cm300cm一階の軒下より上の高さ
浸水深300cm370cm二階以上も浸水する高さ

参考:南淡路市ホームページより

上図の通り、地面から50cm以上水に浸かることを「床上浸水」と言います。
反対に、50cm未満であれば「床下浸水」です。
つまり、「床上浸水」=50cm以上の浸水があった場合は、火災保険が適用されますが、それ以下の「床下浸水」の場合は、火災保険の適用はほとんどないと考えていいでしょう。

ただし、床下浸水でも下記の条件に当てはまれば、火災保険の補償対象になる可能性があります。
それは「地盤面から45cmを超える浸水」という条件です。

たとえば地盤面から45cmを超えたところに床の断熱材などが入っており、それが濡れて使えなくなってしまった!といったケースでは、保険会社の補償が下りる場合があります。

そのため、「地盤面から45cmを超える浸水」の被害を受けた方であれば、「床下浸水」でも補償される可能性がありますので、ご自分の加入されている保険会社へ問い合わせてみることをおすすめします。

前述した通り、火災保険を扱う保険会社によっても、詳細が少しずつ異なる場合があります。
そのため、まずはご自分の加入されている保険会社が補償してくれる内容について、改めて把握しておくことが大変重要です。

「地盤面」とは
建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面を指す。

引用:建築基準法第五十二条4

3. 床下浸水したマンションの資産価値は下がるのか

マンションの床下浸水は、ほとんどの場合は火災保険の対象外となることをお伝えしましたが、もう一点、浸水トラブルによって、マンションの資産価値が下がるのかどうかは、非常に気になる点でしょう。

先にお伝えしておくと、一度浸水に遭ってしまった物件は、やはり資産価値が下がり、相場価格よりも低く見積もられる可能性が高いですそれは、浸水により建物自体がダメージを受けること、さらに水害に遭遇したリスクのある土地だと認識されてしまうからです。

以下、浸水トラブルに見舞われたマンションは、どのようなデメリットを抱えるのか詳しく見ていきましょう。

3-1. 床下浸水の処理が不十分で建物の基礎が弱くなる

マンションが一度床下浸水に遭遇してしまうと、以下の影響が考えられます。

  • 床下にカビが生える
  • 害虫が発生する
  • 建物の基礎部分が腐食してしまう

特に、建物の基礎部分が腐食してしまうと、居室全体が脆くなってしまい、生活するうえで大きなリスクを抱えることになります。
これがマンションの資産価値を大きく下げることは言うまでもないでしょう。

さらに悪いことに、こうした基礎部分というのは、常に目につく場所にあるわけではありません。
床下浸水の対処(排水・乾燥・清掃・消毒など)を十分施したと安心していても、一部水滴や汚れが残っていたところから、じわじわと腐食が進んでしまいます。

そのうち気が付いたころには、手の付けられない事態になってしまい、泣く泣く大掛かりな修理費用を支払う羽目に陥る可能性も考えられます。

3-2.土地の価値自体が下がる

床下浸水のあったマンションは、その地価をマイナス評価されることがあります。

もちろん、地価の下落には、水害に遭遇しただけではないさまざまな要因が関係しているため、一概には言えません。しかし、地価がマイナス評価される要因の1つとして、「浸水」が関係していると思われる例もあります。
そのうちの1例として、今回は国土交通省が発表している「変動率下位順位表(全国)」のデータを紐解いていきましょう。

2020年度の「変動率下位順位表(全国)」を見ると、2020年度でもっとも地価の下落があったのが、長野県長野市豊野町となっています。
こちらの地域は、2019年に起きた「令和元年東日本台風(台風19号)」の際、千曲川の堤防決壊により、多くの住宅が浸水の被害に遭いました。

この災害では、長野市豊野町を始めとする長野県の対象地域で、5000世帯を超える住宅が被災し、2名の方が亡くなるという痛ましい結果となりました。80名近い重軽傷者も出し、多くの方が避難生活を余儀なくされました。

前述したように、こうした浸水が100%地価下落の要因になっているとは言い切れません。しかし、浸水した事実が地価下落の一原因となっていることは、ある程度理解しておくといいかもしれません。

3-3.水害リスクのある物件は説明義務がある

近年増えている水害に対し、新しく物件を購入しようとする人のなかにも、リスクを気にかける人が増加しています。

特に、「平成30年7月豪雨」「令和元年台風19号」「令和2年7月豪雨」など、毎年のように繰り返される大規模な水害を考慮し、不動産取引の際は、水害のリスクが高いエリアをきちんと説明する義務が新しくできました。

不動産売買のルールを示す宅地建物取引業法施行規則」では、その一部を改正し、ハザードマップ(自然災害による被災想定エリアや避難経路などを明記した図面)を用いて、対象物件が水害のリスクが高いエリアに位置する場合は、その旨をきちんと説明する必要が出てきました。

当然、不動産を売却したい側にとってみれば、買い手に不利な要素をさらすわけですが、それよりも水害リスクをしっかり理解したうえで、売買が行われるよう配慮する動きが優先されています。

実際には、「重要事項説明書」の添付資料としたうえで、取引対象となるエリアが水害エリアに所属している事実を買い手に伝えることになります。

詳しくは、以下の引用をご確認ください。

説明の具体的な方法としては、ハザードマップを示しながら、取引対象となる物件の位置を示す必要があります。

ハザードマップを重要事項説明書の添付図面としたうえで、添付図面に印をつけ、本文中には「別紙のとおり」または「別添ハザードマップ参照」などと記載することが想定されます。

なお、説明においては、ハザードマップにおいて対象物件の地番まで正確に示すことが求められるものではなく、おおむねの位置を示せば足りるものとされています。

出典:(公社)全日本不動産協会 水害ハザードマップ上の対象物件の位置の説明

4. 資産価値を下げたくないなら専門業者への依頼がおすすめ

床下浸水により、マンションの資産価値が下がってしまうリスクをお伝えしましたが、これ以上価値を下げないためには、プロの業者に床下浸水からの復旧作業を徹底しもらえるよう、お願いすることをおすすめします。

なぜなら、自力で床下浸水の対応をしようと思っても、技術や知識が不足してしまい、対応が不十分になるからです。その結果、床下にカビが生える、害虫が発生する、建物の基礎部分が腐食してしまうなど、大きな影響が出ることも考えられます。

そうならないためにも、一刻も早くプロの業者に依頼して、的確に対処していきましょう。

専門の業者に頼むメリットは大きく3つあります。
1つずつご紹介していきましょう。

4-1.プロによる清掃でマンションの基礎の劣化を防ぐ

業者に依頼するもっとも大きなメリットは、浸水によるマンションの基礎部分の劣化を防いでくれることです。

床下浸水でもっとも懸念されるのが、残った水分によりマンションの床材(木材や基礎を支える金属部分)が腐食してしまい、劣化が進むことが挙げられます。

その点、業者に依頼すれば、十分な排水作業と乾燥を行ってくれますので、床下に水分が残ってしまう恐れはありません。私たち素人では、見逃してしまうような浸水箇所にもきっちり対応してくれるので安心です。

4-2.害虫の発生を防ぐ

業者に依頼する2つ目のメリットとして、害虫の発生を防いでくれることが挙げられます。
業者は、排水・乾燥作業を行った上で、専用機材を用いて消臭・消毒作業を徹底してくれます。

床下の排水・乾燥を十分行わないまま、湿気の多い不衛生な状態でいると、ハエやノミ・蚊・シロアリなどの害虫が発生する可能性があります。
こうした害虫は、放置しておくと私たちの健康を脅かすだけでなく、特にシロアリにいたっては、家の建材や家財などに被害を及ぼします。

このような大きなトラブルに発展してしまわないように、床下浸水に遭遇した場合は、業者の力を借りて、きちんとした復旧作業を行うことが重要です。

4-3.床下にカビが生えることを防ぐ

業者に依頼する3つ目の理由として、床下にカビが生えることを防いでくれることが挙げられます。

前述したように、業者が床下浸水の作業を行う際は、十分な排水・乾燥・消臭・消毒作業を隅々まで行ってくれるため、カビの生えにくい環境ができます。

特に床下は、私たちが普段目にすることがない場所なので、カビの生え始めにまったく気が付くことができません。そのまま水分を残して過ごしてしまうとし、気がついたときには床下にびっしりカビがはびこっていることも。

そうならないためにも、専門業者に依頼して、カビの原因となる原因を完全に除去できるようにしておきましょう。

5. 専門業者に依頼する場合の注意点3つ

前章で、業者に依頼するメリットをお伝えしましたが、「安心できる専門業者をどうやって選べばいいの?」と頭を抱える方もいらっしゃることでしょう。

いざ作業を依頼した時に、「こんなはずじゃなかった!」とならないためにも、専門業者に依頼する際の注意点を3つお伝えします。

5-1.見積もりが適切か

業者から提示された見積もりが、適正価格なのかどうかをあらかじめしっかりチェックしておきましょう。

住まいにまつわる総合情報サイト「ハピすむ」によれば、床下浸水に対する工事費用相場は、下記の通りになります。

作業内容相場価格
床下の防腐・防カビ処理を行った場合約13,000円/坪
床下の湿度を調整する調湿材を施工した場合約13,000円/坪
床下を強制換気するのに換気扇を3台セットした場合価格相場(取付工事費込):約19万円

引用:「ハピすむ」

このような相場を前もって知っておいた上で、業者から出された見積もりを照らし合わせてみましょう。
法外な値段を提示されているようなら、その業者は信頼できない業者かもしれません。

見積もりより高い金額を出された場合は、その理由を合わせて聞いておくのも大切です。

5-2.こちらからの質問に対して丁寧に説明・対応してくれるか

専門業者に依頼する際、注意したい2つ目のポイントは、こちらからの質問に対して、きちんと説明・対応してくれるかという点です。

私たちは床下に関しては、どうしても素人になってしまうため、作業内容について不明点を多く感じることもあります。「どのような手順で作業を行っていくのか」「どのような薬を散布するのか」など、こちらからの問いに丁寧に答えてくれる業者は、しっかり選びましょう。

こうした円滑なコミュニケーションができない業者は、あとあと「言った言わない」のトラブルになる恐れがあります。

5-3.類似の作業実績を持っているかどうか

さらに確認しておきたいのは、過去に似たような作業実績を持っているかどうかです。
同じような現場を経験している業者なら、作業にも慣れ安心です。

最近は業者によっては、それぞれのホームペ―ジで「作業実績」「お客様の事例」などの項目で、自分たちの作業例を紹介しているところも多くあります。丁寧なところですと、作業風景の写真や、施工を体験したお客様の声まできちんと掲載しているところもありますので、こうした情報をあらかじめ見ておくと安心です。

6. 床下浸水でお困りならリスクベネフィットへご相談ください

床下浸水をプロに依頼した際のメリットと注意点についてご紹介してきましたが、「そうはいっても業者をじっくり選ぶ時間が取れない!」「すぐでにも床下浸水をどうにかしたい!」とお悩みの方もいらっしゃることでしょう。

そんなときは迷わず「リスクベネフィット」へご相談ください。

特殊清掃・災害復旧などで過去8000件以上の現場で作業をしてきた当社では、床下浸水においても豊富な経験と技術を兼ね備えています。

リスクベネフィットに床下浸水を依頼していただくと、次のような利点を実感していただけます。

リスクベネフィットに床下浸水を依頼するメリット

  1. 汚泥を搬出したあとはきれいに洗浄する
  2. 床下断熱材や基礎部分などの軽微な補修ができる
  3. 高い殺菌力を持つオゾン気体で徹底消毒

もう少し詳しくご紹介していきましょう。

6-1.汚泥を搬出したあとはきれいに洗浄する

床下浸水を起こした箇所は、水だけでなく、汚泥やさまざまなごみが隅々まで散乱しています。このような状態を、中途半端な清掃作業のみ施してほったらかしにしてしまうと、床下に以下のような悪影響が生じます。

  • カビが生える
  • 害虫(ノミ・ハエ・蚊など)が発生する
  • 床下部分が腐食する

そうならないためにも、まずは隙間まで入り込んだ水やごみを、きちんと取りこぼさず除去することが大切です。

リスクベネフィットは、汚泥を搬出したあと徹底した「洗浄作業」を実施します。
汚泥を出すだけでは残ってしまっている基礎部分や柱の汚れを、きっちり除去します。

6-2.床下断熱材や基礎部分などの軽微な補修ができる

床下浸水が引き起こす影響として、床下に設置された断熱材が水分を含んで重みを増し、はがれ押してしまうことがあります。
こうした断熱材のトラブルにも、しっかり対応いたします。
さらに、床下に潜った際基礎部分に補修が必要な個所が見つかりましたら、簡単な範囲内で対応することができます。

6-3.高い殺菌力を持つオゾン気体で徹底消毒

殺菌効果の高い、気体のオゾンで隅々まで消毒します。

長年の水害復旧の経験により、床を切断してしまうと、大工に補修してもらうめどもたたないまま、そこに居住する方々にとって大きな支障があることを見てきました。そのため、床下の消毒作業をする際は、最小限の穴のみで対応できる方法を採用しています。

リスクベネフィットでは、オプションで「排水作業」を選択していただくこともできます。消毒とあわせてご検討下さい。

上記作業についてのお問い合わせは、フリーダイヤルもしくはメールフォームにて受け付けております。

7.まとめ

今回は、マンションの床下浸水についてご紹介してきました。

マンションが床下浸水に遭遇してしまうと、「元に戻せるのか?」「修理費用はどこから出るのか?」「資産価値が下がるのでは?」など、さまざまな悩みが生じてきます。

特に、マンションの床下浸水が保険会社の補償対象にならない可能性がある理由として、下記のような「水災」条件を一緒に見てきました。

火災保険で支払われる「水災」の条件火災保険で補償されるトラブル事例

  • 家財あるいは建物の保険価額の30%以上の損害を受けた場合
  • 「床上浸水」あるいは「地盤面から45cmを超える浸水」に遭った場合

しかしそのようななかでも、「地盤面から45cmを超える浸水」の被害を受けた方であれば、「床下浸水」でも補償される可能性がありますので、まずは一度、ご自分の加入されている保険会社へ問い合わせてみることをおすすめします。

いずれにしても、マンションが一度床下浸水を起こしてしまうと、大きなトラブルを抱えることになり、元の生活を送ることが困難になってしまいますよね。

一日も早く平穏な日常を取り戻すためにも、本記事を参考にして、ご自分の納得いくプロの業者を見つけてみてくださいね!