「孤独死のあった家は事故物件になるのだろうか？」
「事故物件になると売却や賃貸にどれくらい影響が出るのだろう？」
あなたは今、こんな疑問をお持ちではないでしょうか。
孤独死のあった家は事故物件になる場合と、ならない場合があります。
なぜかというと、事故物件にはハッキリとした定義がなく、『住むのに抵抗を感じる要因があるかどうか』という曖昧な判断基準になっているからです。
本記事では、下記のケース別に「事故物件になる孤独死」と「ならない孤独死」について解説します。
| 事故物件に… | 該当する | 該当しない |
|---|---|---|
| すぐに発見された孤独死 | 〇 | |
| 長期間放置された孤独死 | 〇 | |
| 自殺による孤独死 | 〇 | |
| ニュースで取りあげられた孤独死 | 〇 |
また、事故物件と判断された家を売ったり貸したりする方法を伝授しますので、持ち家で孤独死が起きて途方に暮れていた方も、まず何から手をつけ、どんな風に処理していくべきかがわかります。
記事の最後には、孤独死のあった家を事故前の状態に「原状回復」させられる特殊清掃についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
この記事が、事故物件に関するあなたのお悩み解決に役立つことを祈っています。
Contents
1.孤独死の家が事故物件かどうかは心理的瑕疵で決まる
孤独死のあった家（部屋）が、すべて事故物件に該当するわけではありません。
事故物件にあたるかどうかは、心理的瑕疵（かし）で決まります。
心理的瑕疵とは、不動産を契約するにあたり、借主、買主に心理的な抵抗が生じる恐れのある要因のことです。
心理的瑕疵には明確な基準がないのですが、具体的には次のような要因が該当します。
心理的瑕疵（かし）に該当する要因
- その物件で事件や事故により人が亡くなっている
- その物件で自殺があった
- その物件で殺人があった
- 物件の近隣で事故や事件、火災があった
- 物件の周辺に嫌悪施設（※）がある
（※）火葬場、刑務所、墓地、廃棄物処理場、下水処理場など周囲の人から好まれない（嫌悪感を与える可能性のある）施設のこと - 物件の近くに宗教団体の施設や反社会的勢力の事務所がある
孤独死があった物件は、①に該当する可能性があります。
ただし、孤独死の原因が病気や老衰など事件性のない自然死で、亡くなってから発見されるまでの日数の経過が少ないケースではこれにはあたりません。
前述のようにハッキリした基準がないので判断が難しいのですが、敢えていうなら一般的に、
「それを知ったらここには住みたくないな」「それを知ったらこの家は買いたくない」
と、いわれるような孤独死の状況は心理的瑕疵に該当することになります。
たとえば、発見が遅れて死体が腐乱していた場合、ニュースにより事件として大々的に取り上げられた場合などはこれにあたります。
このように孤独死が事故物件にあたるかの判断は、孤独死の状況、ケースによって違ってきます。
2.【ケース別に解説】事故物件になる孤独死とならない孤独死
孤独死のあった家が事故物件かどうかは心理的瑕疵で決まります。
心理的瑕疵には法的な定義がないので、冒頭でも述べた以下のような孤独死のケースによって事故物件かどうかを判断することになります。
| すぐに発見された孤独死 | 事故物件にはならない。 死因に問題がなければ自然死として扱われる |
|---|---|
| 長期間放置された孤独死 | 遺体の腐敗が進み、汚れや匂いが染みついていることから、一般的に事故物件と判断される。 |
| 自殺による孤独死 | 心理的瑕疵に該当するため事故物件になる。 庭など敷地内で自殺した場合でも変わらない。 |
| ニュースで取りあげられた孤独死 | すぐに発見された自然死といえる孤独死であっても、事故物件と判断される可能性が高い。 |
あくまでも一般的な判断になりますが、それぞれについて具体的に解説していきます。
2-1.すぐに発見された孤独死
亡くなってすぐに発見された孤独死は、心理的瑕疵には該当せず事故物件になりません。
家族や友人と連絡がとれていて、行き来がある人でも、1人で亡くなってしまうことはあります。
亡くなってすぐ家族や知人に発見され、死因に特に問題がなければ、孤独死ではなく「自然死」として扱われますよね。
同様に、ほとんど誰とも交流のない人が1人で亡くなっても、すぐに発見されれば、ほとんどの場合「自然死」と判断されます。
ただ、この「すぐ」というのが何日までか？というのには明確な基準がなく、判断が難しいのですが、遺体の腐敗が始まらない2〜３日以内であれば「自然死」として問題ないでしょう。
2-2.長期間放置された孤独死
亡くなって長期間放置されて発見された孤独死のあった家は、一般に事故物件と判断されます。
長期間放置された遺体は腐敗が進みます。
体液や血液が染み出て、遺体を運び出した後も部屋の建材や家具に匂いや染みが長い間残ってしまいます。
もちろん、不動産会社や管理者は、特殊清掃などで腐敗臭を取り除いたり、ひどい場合はリフォームをまでして腐敗の痕跡を消し去る努力をするでしょうが、そのような孤独死があった事実までは消し去ることができません。
心理的瑕疵は前述したように、「それを知ったら住みたくない」と思ってしまう心理的なマイナス要因なので、長期間放置されて腐敗が進んだ孤独死はこれにあたると考えられます。
「長期間」というのに何日以上という決まりはありませんが、夏場であれば遺体は数日で腐敗してしまいますし、冬場でも暖房をつけていたり、炬燵で亡くなっていると早めに腐敗してしまうので、１週間以上であれば、事故物件として告知義務を生じる孤独死と考えた方が良いでしょう。
2-3.自殺による孤独死
自殺による孤独死があった家は、心理的瑕疵に該当する事故物件になります。
繰り返しになりますが、心理的瑕疵は「それを知ると住みたくない」と人に嫌悪感や、抵抗感を感じさせるマイナス要因のことです。
自殺があった家（部屋）に対しては、ほとんどの人がこういった感情を抱くでしょう。
たとえば、自殺があったのが何年も前であるとか、リフォームをした、解体して建て直したといった場合も、孤独死の原因が「自殺」であったケースでは告知義務のある事故物件とされるのが一般的です。
時間の経過は心理面への影響を和らげるものではありますが、心理的瑕疵を判断するのは売主ではなく借主や買主です。
仮に自殺があったのが10年前だったとしても、知らずに入居した人があとからそれを知った場合には、多少とも抵抗感を覚える可能性が高いでしょう。
実際、自殺から何年も経った物件を告知されずに購入した買主が、売主に対して損害賠償請求をした事例も存在します。
自殺による孤独死があった家は、何年経過していても事故物件にあたるということを覚えておきましょう。
ここもチェック！
自殺による孤独死に関しては、以下のような場合も事故物件に該当するので注意が必要です。
【庭で自殺した】
敷地は物件の一部と判断されます。よって、家の中でなく庭で自殺した場合も、その家は事故物件になってしまいます。
【家で自殺をはかり救急車で運ばれて病院で亡くなった】
微妙なケースになりますが、借主、買主によっては心理的瑕疵にあたる可能性があることから、告知をすべき事故物件になります。
2-4.ニュースで取りあげられた孤独死
その家で孤独死があったということがニュースなどで取りあげられた場合、そこは事故物件として扱われてしまいます。
昨今では、孤独死がマスコミで取りあげられることが増えました。
コロナ禍で、高齢者が外に出る機会が急激に減ったこともあり、熱中症や凍死などもニュースでよく目にします。
たとえばそれが死後数日で発見された「自然死」といえるケースであったとしても、マスコミの影響力は多きので、周辺に広く知れ渡ってしまい、『悲惨な孤独死』のイメージがついて心理的瑕疵に該当してしまうのです。
テレビではなく、WEBニュースに掲載された場合も、事故物件として扱われる可能性が高くなります。
3.孤独死があった事故物件には告知義務がある
孤独死のあった事故物件を売ったり、貸したりする場合、売主（貸主）は、それが心理的瑕疵のある事故物件であることを、相手に告知する義務があります。
告知義務は、宅地建物取引業者法という法律で定められていて、それを怠っていて発覚した場合は、賠償金の支払いが発生する可能性があります。
ただし、心理的瑕疵の判断と同様に告知に対して明確なルールがないことから、不動産会社や売主（貸主）によって判断が違ってしまうことも事実としてあります。
たとえば、自殺や他殺などの事故、事件の後に１度誰かが住めば、次からは告知しなくてもよいと決めている不動産会社もあります。
一方で、数十年前の事故に対して、告知されていなかったことを問題として訴えた借主もいます。
このような裁判で告知義務を怠ったと判断された場合、賠償額は、基本的に売買契約書に記載された金額となりますが、詐称や虚偽など悪意があったと判断された場合は、記載額を超える賠償を請求されることもあります。
裁判による判例結果も様々であることから、断定はできませんが、あなたが売主（貸主）なら、心理的瑕疵があると判断される事項に関しては、それが昔のことであろうと、何人の人が間に住んでいたとしても、告知した方が賢明でしょう。
あなたが買主（借主）で、どんなに昔でも事故のあった物件に住みたくない場合は、「過去に事件や事故はありませんか」と、契約前に不動産会社に聞いてみることをおすすめします。
不動産会社が知っている情報を隠して虚偽の報告をすることは違法になります。
4.事故物件になると売却（賃貸）にどんな影響があるの？
売ったり貸したりしたい家（部屋）が事故物件になってしまうと、通常の物件と２つの点で大きく違ってきます。
- 価格が下がる
- 入居者が限られる
ひとつずつ具体的に説明していきましょう。
4-1.事故物件になると価格が下がる
事故物件の売却価格や賃料を下げなければいけないという法律はありません。
しかしながら、事故物件であることを告知した場合、通常の物件と同価格では入居者は納得しないので、結果として価格は安くせざるを得ません。
どのくらい下がるかは一概にいえませんが、自殺や孤独死の場合は3割程度、殺人など心理的瑕疵が甚大な物件では5割ほども安くなる場合があります。
ただ、事故物件であっても、通常の物件と同じように立地や周辺環境、築年数などが価格相場を左右するので、物件自体の魅力が高ければ大幅に価格を下げる必要がない場合もあります。
4-2.事故物件になると入居者が限られる
事故物件を売ったり貸したりする場合、入居者はどうしても限られます。
事故物件に入居する人は、「事故物件であっても気にならない」という人、もしくは、「気になるけれど安いから入居したい」という人です。
そのため、通常の物件を売ったり貸したりするときに比べて、売主（貸主）が入居者を審査するときのハードルを下げざるを得ない場合もあります。
ただ、事故物件になると入居者がなかなか見つからないのか？というと、必ずしもそうとは言い切れません。
近年、事故物件なら安く住めるという認識が広まり、専門に扱う不動産会社ができるほど注目を集めています。
あえて事故物件の中から部屋探しをする人もいるのです。
「人間いつかは死ぬのだから気にならない」という人もいます。
しかしながら、どちらにせよ、こうした入居者は、通常よりは安い価格であることに目をつけているわけなので、売主（貸主）側としては、価格を下げることと同時に、こうした限られたターゲットの中から入居者を選ぶしかないということになります。
5.孤独死のあった事故物件を売ったり貸したりする方法
孤独死があって事故物件になってしまった家（部屋）を売ったり、貸したりする方法をお伝えします。
- 特殊清掃業者のクリーニングをする
- 「3割程度」値引きする
- リフォームやリノベーションをする
- 建物を解体して土地をする
それぞれ具体的に解説していきましょう。
5-1.特殊清掃業者のクリーニングをする
孤独死のあった事故物件は、そのまま売る（貸す）ことは難しいので、必ず特殊清掃業者によるクリーニングを行ってください。
特殊清掃業者とは、ゴミ屋敷や事件・事故現場の掃除、孤独死があった部屋の掃除を行う業者のことです。
特殊清掃業者とそれ以外のハウスクリーニング業者の決定的な違いは、「死臭を消すことができるかどうか」という点です。死臭を消すための知識や技術を持っているのが特殊清掃業者です。
特殊清掃業者は、孤独死で生じた汚れの除去、消臭、消毒作業を専用機器で行い、遺品の整理をし、家（部屋）を事故前の状態に戻す「原状回復」の作業を一手に引き受けてくれます。
事故物件の処理を素人が自力で行ったり、専門でないハウスクリーニングに任せたりすると、見た目に綺麗にしたつもりでも、染みこんだ汚れや腐敗臭が数日で戻ってきてしまいます。
事故物件になってしまった家（部屋）から孤独死の痕跡を消しさる技術や設備を持っているのは、特殊清掃業者だけです。
5-2.「3割程度」値引きする
前章で述べた通り、事故物件になった家（部屋）は、相場より値引きして売り（賃し）ます。
どのくらい値引きすればよいかは、孤独死の状況や家の価値によって変わるので一概にいえませんが、一般には周辺相場より3割程度は差し引くイメージになります。
そこまで値引きしても買い手（借り手）がつかない場合は、さらなる値引きを検討することになります。
5-3.リフォームやリノベーションをする
特殊清掃業者によるクリーニングを行ったあと、リフォームやリノベーションをすると、事故物件が売り（貸し）やすくなります。
内装や設備が新しく生まれ変わることで、「事故物件でも気にならない」という人が増えます。
家としてもおしゃれになったり、使いやすくなって、魅力がアップするので宣伝しやすくなります。
実際、事故物件では特殊清掃とリフォーム・リノベーションをセットで行うことが少なくありません。
ただし、リフォームやリノベーションをしたとしても、孤独死に関する告知義務はなくならないので、ある程度の値引きは覚悟しなくてはならないでしょう。
5-4.建物を解体して土地を売る
事故物件の売却方法として、建物を解体して更地にして売るという策もあります。
更地にしても告知義務はなくなりませんが、買主の立場で考えると、事故のあった建物が残っていなければ、そこに住むことに対する強い抵抗はなくなります。
また売主の立場で考えても、木造の建物は築後20年程度でほとんど価値がなくなるとされているので、古い建物なら建物があるまま売却しても、解体して売却してもほとんど価格が変わらないことになります。
売りたい事故物件が古い木造住宅であるといった場合は、建物の解体も選択肢のひとつになります。
6.24時間受付で緊急時も対応可能！リスクベネフィットが安心をお約束できる3つの理由
孤独死で事故物件になってしまった家（部屋）は、何よりまず特殊清掃を行いましょう。
事故物件を事故前の状態に戻す「原状回復」なら、リスクベネフィットにお任せ下さい。
2012年、まだ特殊清掃という業種が世間に認知されていない時代に創業者の「リスクに対処する術を供給する」という強い思いから誕生したリスクベネフィットは、業界N0.1の実力、特許技術を備えた特殊清掃業者です。
孤独死のあった部屋の処理に悩む方に、ぜひご相談いただきたい理由は3つあります。
- 安心の実績
- 圧倒的技術
- 業界最安値
それぞれ紹介していきます。
6-1.安心の実績
リスクベネフィットには、孤独死の現場だけでなく、災害地域の復旧作業や、火災現場やゴミ屋敷の清掃作業など年間100件以上の特殊清掃を施行してきた豊富な実績があります。
お客様からも、「すべての不安が解消できた」「作業の仕上がりをみて安心できた」「実績のある会社を選んで正解」など、たくさんの喜びの声を頂いています。
6-2.圧倒的技術
リスクベネフィットでは、長年の特殊清掃作業で培った特殊清掃技術で、様々な現場の【完全消臭】が可能です。
消毒剤散布やオゾン燻蒸など当社の特許サービスを真似る業者は多くいますが、容量や用法、気温など様々な条件で消臭の結果は変わってきます。当社の特許技術では【完全消臭】をお約束します。
また社内に、溶接から解体などの機械取扱い資格保有者、孤独死脱臭マイスター、脱臭マイスター、除菌マイスターなど特殊清掃に必須な有資格者が多数いることも信頼の証です。
6-3.業界最安値
リスクベネフィットは業界最安値を誇ります。
特殊清掃会社の多くは様々な団体に属しており、技術や特殊清掃用具を購入しているため、団体加盟料や技術使用料などの経費が掛かりますが、当社は特殊清掃業界のトップランナーとして、技術を提供したり様々な用品を販売しています。
すなわち、他社よりも原価を下げる事が出来ています。
緊急を要する方には、『孤独死パック：78,670円』の初期サービスもご用意していますので、24時間受付の無料相談・お見積もりをご利用ください。
7.まとめ
孤独死のあった家（部屋）が、すべて事故物件に該当するわけではありません。
事故物件にあたるかどうかは、買主や借主に心理的な抵抗が生じるかどうかの『心理的瑕疵（かし）』で決まります。
事故物件と判断された物件の売却（賃貸）には、告知義務があります。
事故物件は値下げが必要な上、入居者の範囲が狭くなりますが、告知しないで後から買主（借主）に分かった場合には多額の賠償金を請求される恐れがあるので、きちんと告知した方が賢明です。
孤独死のあった事故物件を売ったり貸したりする方法
- 特殊清掃業者のクリーニングをする
- 「3割程度」値引きする
- リフォームやリノベーションをする
- 建物を解体して土地を売る
この記事が、孤独死のあった家に関するお悩みの解決に少しでも役立てば嬉しいです。
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